滕泰:CPI忽视房价可信吗？

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然后 [引言]房价和消费价格指数是人们最关心的价格指标，但它们的趋势并不同步。中国CPI数据的准确性和真实性受到广泛质疑，因为它不能真实反映房价变化对居民生活的困扰。 房价和CPI是人们最关心的价格指标，但它们的趋势并不同步。中国CPI数据的准确性和真实性受到广泛质疑，因为它不能真实反映房价变化对居民生活的困扰。

2012年5月17日10:04资本市场政策与其他领域政策的最大区别在于，某项资本市场政策的影响，如之前下调a股交易税，在于政策意图和方向的影响，而其他经济政策，如减税，在于具体的影响，如哪些行业的具体收益等。民生证券副总裁兼首席经济学家。主要研究领域是宏观经济、国际经济、财富战略和资本市场。

房价和CPI是人们最关心的价格指标，但它们的趋势并不同步。由于无法真实反映房价变化对居民生活的困扰，中国居民消费价格指数数据的准确性和真实性受到了公众、学者甚至相关决策部门的广泛质疑。

虽然官方统计部门多次表示，根据国际组织制定的国民账户体系会计要求，居民购买住房应被视为投资而非消费，将房价纳入消费物价指数统计将失去与世界其他国家的可比性。然而，公众的疑虑并没有因官方声明而减少，而是随着价格的上涨而加剧。

居民消费价格指数中的住宅消费一般包括装修材料、水、电、燃料、租金、自有住房等。除了关键的自有住房项目，其他项目没有太大的争议。目前，国际上处理居民消费价格指数中自有住房的方法有四种:成本法、等价租金法、支出法和购置法。

中国居民消费价格指数中的自有住房消费与美国、德国和日本相似。它是以虚拟租金的形式计算的，但是统计局还没有正式公布具体的算法。《财经》杂志曾发表过一篇题为《消费物价指数的困惑》的文章，介绍虚拟租金的变化被抵押贷款利率的变化所取代。在没有实现利率市场化的前提下，中国的虚拟租金统计必然难以反映房价的疯狂上涨，在一定程度上低估了房价对CPI的影响。

即使在美国和英国这样的国家，居民消费价格指数的统计似乎更加科学和严格，但居民消费价格指数和房地产价格之间的趋势仍然存在巨大差异。

CPI偏离房价的根本原因是房地产在本质上被归类为投资而非消费品。根据通货膨胀的定义，资产价格不在消费物价指数的范围内。然而，央行的通胀管理是否应该关注包括房地产和股票在内的资产价格的变化，在学术界仍有争议。

从货币流动的过程来看，央行发行的货币并没有完全流入实体经济。房地产市场、股票市场、银行系统和其他资产市场，如长江流域的水库和支流，吸收了上游货币。在一定时期内，如果房地产和股票市场等资产的回报率较高，资产价格很可能会上涨，而实体经济的价格水平将保持稳定。随着越来越多的资金涌入房地产市场和资本市场，这些领域的价格将会越来越高。此时，由于消费物价指数处于低水平，担心流动性收缩对经济增长和就业产生负面影响的央行，往往会采取谨慎的观望态度，观察资产价格泡沫的形成和增长。然而，资产价格的通胀能力总是受制于资产未来的盈利能力。当泡沫越吹越大时，一些相对谨慎的投资者将率先退出市场，转向实体经济寻求投资机会。此时，实体经济中相对稳定的供求关系被打破，通胀压力开始显现。一旦中央银行看到消费者价格指数上升，它就开始发布紧缩的货币政策，比如提高利率和准备金率，发誓要将通胀扼杀在摇篮里。然而，紧缩的货币政策将使资金最初开始流出的资产市场变得更加糟糕。资金短缺的结果将不可避免地导致资产价格泡沫的破裂，并可能将整个经济拖入危机。

一个典型的例子是20世纪80年代后半期日本的资产泡沫。当时，日本的资产价格(主要是股票和土地价格)很高，而同期日本的通货膨胀率保持在相对较低的水平。这给日本央行是否采取紧缩货币政策带来了很大的干扰，因为根据传统理论，紧缩货币政策一般是在经济存在明显通胀压力时实施的。由于实体经济的通胀率不高，许多人担心紧缩的货币政策将导致实体经济的流动性不足。因此，即使资产泡沫越吹越大，央行仍不愿加息，这使得后果更加严重。

日本失去了十年的教训，这让越来越多的人开始思考，资产价格的变化是否应该纳入基于消费物价指数的通胀管理。一些学者建议，除了消费物价指数之外，还应考虑资产价格，以形成一个新的通货膨胀参考指数。

然而，实施这一提议有许多困难。由于资产价格的变化和一般商品价格的变化有着本质的区别，前者的波动性远远大于后者。如果将这两种价格组合成一个指数进行调查，新指数很可能被资产价格所主导。如果货币政策瞄准这样一个指数，它将变得非常不稳定。因此，真实的消费物价指数或政策并不能清楚地反映住房和其他资产价格的变化。例如，美联储主席本&布尔；伯南克在1999年关于与戈特勒合作的论文中指出，政策不应该对资产价格的变化做出反应，除非它们也预示着通胀预期的变化。

事实上，尽管几乎所有国家的央行都意识到货币政策应该考虑到资产价格的变化，但一旦资产价格和消费价格指数之间出现剪刀差，它们基本上都是口头声明，很少采取任何具体行动。

在房价不断上涨的时代，忽略房价的消费物价指数确实低估了居民的生活成本。由于没有很好的方法将资产价格纳入消费物价指数，国际公认的标准是将房价排除在消费物价指数之外。尽管如此，宏观政策仍应更加关注资产价格的变化，防止资产泡沫对居民生活和宏观经济的潜在危害，才能更好地全面反映价格和房价指数。

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