牛刀:中国房价如何回归常识

本篇文章4224字，读完约11分钟

然后 [引言]我国的住宅开发模式一直备受争议，由于土地财政和土地财政制度的不完善，导致目前人们购房困难。现在我们必须回归常识，搞好中国的住房建设，确保民生安宁。中国的房地产市场充满谬误，完全违背常识。

首先，看看中国的房地产市场是如何偏离住房所有权的基本概念的。

在过去30年的中国经济中，住房已经脱离了城市居民的购买力水平。这其实是过去5年的事，因为发展概念偏离了“居者有其屋”的基本概念，变成了真正的资本投机市场。住房已经完全被异化为一种只会上涨而不会下跌的资产，而不是人们居住的住所。

其中之一是，中国房地产市场的舆论已经被开发商所控制。无论哪个城市，所有媒体都必须依赖房地产广告，所以所有媒体都有房地产电视和房地产频道，尤其是互联网。所有人一起高喊，房价已经上涨了一万年，城市化、迫切需求、通货膨胀和人民币升值都被吹到了天上。

让我们看看我们需要什么。只是需要？这是一个缺乏经济学常识的概念。传统经济学中没有这样的术语。

经济学家易宪容认为，当房价非常高时，一些消费者会进入市场，但这并不能改变当前房地产市场的基本性质。"刚性要求”这是一个房地产开发商创造一个虚拟环境来鼓励住房消费者进入高价市场的概念。他解释说，居民的住房需求不是一成不变的，而是有条件的。这取决于住房市场的价格水平和居民支付这一价格水平的能力。如果居民无法以这个价格水平进入市场，居民的住房需求就不存在。

另一种观点是，当国内生产总值上升时，房价也会上升？这更具欺骗性。房价只能与城镇居民的实际购买力相对应，没有其他经济数据可以与之相匹配。所有侵犯城市居民购买力的房价将不可避免地导致大萧条。此外，地方政府的国内生产总值数据都是假的，没有可信度。各种有悖常理的谬论在中国房地产市场非常流行。为什么？仅仅因为开发者控制了几乎所有的媒体。

其次，中国房地产市场的税收制度存在很大问题。中国是一个拥有13亿人口的大国，住宅税主要集中在交易环节，没有控股环节的税收。由此产生的市场导向是鼓励市场交易，更直接地说，是鼓励投机。起初，这种税制和发展制度的实施主要是以香港模式为基础的。然而，香港只是一个城市，英国当时只有100年的行政管理。实行这种税收制度是可以理解的。然而，一旦中国变得如此之大，当房地产市场的投机行为猖獗时，它就不会结束。因此，未来必须对住宅征收重税。

这两个原因导致整个市场不再将住房视为住宅功能，而是家庭的主要资产。泡沫一步一步地扩大，现在正在破裂。后果无疑是严重的。

第二是居住的基本常识。

衡量一个城市的房价有四个指标。这四个指标是房价最基本的常识。

一个是房价与收入的比率。这是最重要的，关系到中国经济的健康运行。其意义在于，健康的经济依赖于生产和消费的有效健康运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力水平和生产关系。如果房价过高，将不可避免地影响城乡居民的消费，而消费的急剧收缩将导致中小企业的倒闭。有人说房地产刺激消费和就业，这是一个错误。房地产泡沫只会侵蚀所有企业的利润，影响绝大多数中小企业，甚至大型企业，而只有几十个有限的行业，如水泥、钢铁、建材和家庭，将被拉。

第二个是租金与销售额的比率。租金与售价之间应该有一个合理的比例，即30至50年的租金可以在一个合理的范围内收回投资，而我们的一线城市需要80至100年才能收回投资。这种投资仍然有价值吗？此外，一些三线城市和四线城市甚至没有租赁市场。这根本不是一个成熟的市场，但他们正在无限期地投机房价。这太荒谬了。

第三个空设定速率。设定比率空的国际标准是6%到10%。然而，中国绝大多数房屋的0+值至少为30%。住房空不仅影响土地资源的合理配置，还会导致相关行业产能过剩。房地产繁荣的最终结果必然是泡沫的破裂。无论哪个国家，这都是不可避免的。

第四总住宅价值占国内生产总值的比例不能超过200%。换句话说，这个城市的住宅建筑总值不能超过当前国内生产总值的2倍。中国的城市化尚未完成。三线和四线城市仍有一些村庄，农村房价的估值有些不确定。就二线城市而言，住房总价值已经达到360倍甚至400倍。当日本东京的泡沫破裂时，住房总价值达到了国内生产总值的310倍。

第三，土地财政制度建设。

一个城市的土地出让金有多少用于社会保障住房建设，住房和建设部还没有制定统一的标准。这是中国土地财政的最大缺陷，也是住房困境的主要原因。目前，该标准可由各地市制定，并报住房和建设部备案。这造成了地方政府之间理解上的严重分歧，导致政府保障房严重短缺，商品房严重过剩。

例如，广东省过去几年没有土地出让金标准。2011年，在土地出让金大幅下降后，制定了将20%的土地出让金用于社会保障建设的标准。该标准低于国际标准的30%和新加坡标准的50%。国际通用标准是50%，最高可达90%，例如西班牙。

由于我国主要城市土地出让金的比例对我国住房制度建设至关重要，利益集团主张取消政府担保，全面推行商品房是一个严重的错误，现在必须予以纠正。根据我国的实际情况，当年土地出让金的50%应当用于普通住宅建设。它应该由全国人民代表大会立法，并由主要城市严格执行。只有这样，民生和生活问题才能真正得到保障。

另一个例子是社会保障住房所涵盖的群体问题，该问题也有许多争议。在许多国家，标准是纳税人在他们的城市连续纳税五年以上。我国大多数城市采用户籍人口为标准。此外，他们只为公务员解决住房问题，而其他团体实施商品房。这是全社会争相考公务员的主要原因。这种现象不变，也是导致高房价的主要因素。

另一个例子是住房类型的问题。公共租赁住房是一种住房类型，但它不应成为主流住房类型，而应仅仅是住房保障的辅助手段。有两种主要类型的公寓需要保护，一种是90平方米的两层公寓，另一种是120平方米的三层公寓。这套90平方米的两居室公寓适合刚刚开始家庭和事业的年轻家庭。一个是已经在这个城市生活了两代人的家庭。

利益集团强调住房商品化，忽视居住权，这将不可避免地导致社会混乱和更严重的社会不公正，也是我们在过去十年中导致高房价的主要原因。不解决这个问题，中国的经济转型和国家的长期稳定就无法实现。

回归常识，即50%的土地出让金将用于普通住宅建设，以改善和满足人们的生活需求。城市市政工程和公益设施应当有地方政府收支，不得从土地出让金中列支。

第四，土地财政面临的问题。

我国现行土地财政政策存在巨大的系统性风险。泡沫破裂几乎是不可避免的。主要原因是金融政策完全鼓励投机，而不是真正为民生服务。当我国开始实施商品房时，它是在深圳建成的，历时32年，严格区分住宅与商业和工业产权。这符合当时深圳的特殊情况。是时候改变这一切了。

例如，在住房方面，我们实行了30%首付和70%折扣的优惠政策，并实行了70年居住年限制度，这有利于刺激购买和解决绝大多数工人阶级的住房问题。这是一个积极的行动。当时，我们对商业地产实行了40至50年的土地使用权制度。在财务上，我们实施了50%的首付款，没有优惠利率。工业用地更加开放，深圳的许多村庄可以在未经批准的情况下建造工业工厂出租。

后来，许多其他城市模仿深圳模式。然而，住宅金融适用于所有商业地产，如高端公寓、酒店、产权商店、旅游地产等。这放大了房地产的财务杠杆效应，鼓励了投机。在土地上，你可以先交押金申请土地使用证，然后用土地在银行贷款抵押。这是一个空白狼戴着手套，利用银行贷款的行为。当沿海房地产泡沫在上个世纪破裂时，海南发展银行被迫破产。其中一个主要原因是圈地运动中产生的大量债务被抵押在土地上。土地价格一下跌，银行的坏账就大量产生，最后不得不关闭。

因此，土地财政应该有所区别。住宅物业应属于住宅物业，30%首付和优惠利率政策应继续执行，仅限于第一套房。但是，商业地产、高档公寓和别墅不允许使用金融杠杆效应，也不可以采用百分之十的首付来防止投机和遏制开发商的沿边行为。

因此，我们回归常识，即首付30%只能适用于第一套住宅住房，抵押贷款利率应符合国际标准。其他房地产开发贷款必须按时足额发放。

第五，购买行为面临的问题。

中国主要城市有四种购房形式:

第一种形式是，绝大多数购房人是为自己买的，也就是说，是有真正住房需求的群体。因为他们想成家立业，他们想依靠自己的努力为自己赢得一个家。同样，买房的形式是先赚钱，先付30%或50%的首付款，然后根据他们的月收入按月付款，所以月付款和房价之间有一个合理的比例。你的这种购买行为被称为对冲，也就是说，用你自己的收入对冲20到30年的抵押贷款。如果房价太高，绝大多数人会感到不知所措。

第二种形式是一些有一定财富的人已经完成了他们最初的积累，所以很多人买房子出租。用首付作为杠杆，把银行的资本翻倍，然后租下整栋房子。在2006年之前，这种购买房屋的方式绝大多数是商店，只有50%可以抵押。好商店顾客的利润相当不错。然而，后来开发商开发了小型投资公寓，这似乎也是为了出租，但形式不同于商店，因为国家的财政政策是首付20%或30%的房子，所以投资者在银行的杠杆效应是5倍，从1倍的商店到3至5倍的房子，这是0+的开发商钻金融政策。你可以看到开发商是如何破坏中国的金融政策，逐步将中国的房地产市场变成一个赌场。

第三种形式是因为20%或30%的首付款可以用于购房，也就是说，银行的杠杆效应可以达到3到5倍，吸引大量资金购买房屋，因为住房投机可以超过除期货之外的所有资本投机。这部分人买房子卖。为了在短时间内卖出，他们有很大的差价，并经常与媒体和开发商合作，形成小集团，投机推高房价。这种购房形式被称为投机。

第四种形式更加荒谬，但在司法机关和地方政府的关心下，它很受欢迎。他们买了一栋房子，只付了一小笔定金。然后，他们找一家评估机构对价格进行两次甚至三次评估，然后转售，或者再卖给他们自己，从银行拿走一大笔钱。上海的姚康达买了一套900万元的房子，估计是2600万元，只用了200多万元，不到半年就从银行赚了近2000万元。还有什么比这更有利可图的呢？这种买房方式被称为庞氏骗局。这是房价上涨一倍的主要原因。

住房市场的常识是，它只能改善和满足人们的生活环境，而不能用于投机。然而，整个中国房地产市场充满了第三和第四种形式。与第一种形式相比，公平吗？在一个巨大的市场里没有公平可言。普通人扮演什么角色？除了被掠夺，还有什么？最后，泡沫破裂，危及金融体系。

分享给: