“北京入学新政一年后 中介：有的学区房降了50万”

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“我可以回头看吗？ 我也没赶上”年初日，在《家长帮北京海淀京籍4群》中，罗蕾@群管理员想回顾群主“大神”前一天晚上8点关于解读北京海淀区升学政策的直播。

诗蕊的孩子现在5岁半，离上小学还有半年。 2019年9月，她开始为孩子选择学校。 去各大论坛和微信群学习各种升学的“秘籍”，不忙的时候找中介看家。

在北京，不少家长像罗丝一样为孩子选择了学校，但近年来，北京各地区的入学、升学政策一直在发生变化，如何成功进入理想的小学，不仅仅是资金和运气，更是一项技术工作。

换房间

年，玫瑰以较低的总价购买了西城区广安门外荣丰2008的房子，并成功在西城区定居。 当时，她没有考虑孩子上学的问题。 但是，随着孩子幼时的临近，她和丈夫开始着急了。

荣丰2008对口小学是北京小学天宁寺分校，是名校林立的西城区，提出北京小学分校的天宁寺小学是家长们公认的“渣小”。 “广安是西城热门学区，但大部分小学为分校，除了北京小学的广外分校、第二实验小学的广外分校外，都很正常。 ”。 诗蕊说。

对罗玫瑰来说，本来可以让孩子在西城上学，她家附近的远见名苑、朗琴园两个小区对应的是要点小学，卖现在的房子，不到200万元就可以换房，而且中学可以去北京四中西南校区，

但是，我更喜欢石蕊的地方是小学聚集的海淀区的上地，如果在海淀买了房子，卖了现在的房子，还需要再加500万元左右。 对罗蕊来说并不难。 “你一定还没有孩子，所以还不能很好地理解。 ”诗蕊说。

2019年的最后一天，诗蕊决定提前做中介去上地看房。 “上地是海淀的热门学区，综合实力较强，上地东里、上地西里、上地家园等园区可以去附近的上地实验小学。 ”。 罗蕾在手机地图上竞争，上地实验小学位于上地东里区，小学毕业后将建成直升机101 (上地实验中学)。

根据北京最新义务教育入学政策，从2019年1月1日起，海淀区新注册取得住房不动产权证书的住房将用于入学申请，不再支持一所学校，即多所学校的划片，被家长戏称为“海淀1911”。

多所学校的划线政策流传了很多年，直到一张政策公告张贴在各大学的公告牌上，家长群也沸腾了——这一政策意味着，即使买了海淀的学区房，也不一定能去对应的学校。 孩子入学的那一年，据附近消息，如果学校学位不足，有可能会被分配到切割区内的其他学校。

但是，上地学区是参考前辈们的经验明确的区域，学区内学校综合实力靠前，即使被派遣也不会被放在太差的学校，而且一步步进入101中学的概率很高。 “如果依赖运气的话，那太玄乎了”。

在上地区做房地产中介的刘仕伟告诉罗蕾，自新学区派政策实施以来，海淀很少有学校真正实施多所学校的切割。 “有户口，房本就是孩子的法定监护人，不是四老房，基本上都会直升机”刘仕伟说，他在上地清河地区做了六七年店长，对此很熟悉。 “很多人说去学校没用。 那是你不好。 ”。 刘仕伟很佩服罗蕾，自己是个没上过学的班，现在孩子在老家邢台上三年级。

罗蕾的老家也是邢台的，看到黄磊的小女儿带着《王子》的导演在故宫旅行，觉得自己的孩子们今后也应该努力学习。 “明星的孩子们那么努力，我希望我家的孩子能得到比同龄人更多的特点和机会”。

分层降温

“来看家的客人，100人中有95人为了孩子而上学。 ”。 刘仕伟说，他对监护人可以衷心理解，每次都和顾客耐心地解释政策，证明风险。

他说，新的入学政策出台后，上地的房子确实温度下降了，但这完全不是政策的影响。 比起近一年来楼市降温潮，学区的房价相对坚挺。

刘仕伟带着罗蕾看的第一家位于上地东里，房子86.1平方米的二居改三居，报价为830万元。 诗蕊看了家里的照片和新闻，觉得还挺合适的。

其实从房间来看，房子的现实还出乎罗蕾的意料，破裂的墙面、发霉的木质装饰、到处坑洼洼的地板、洗澡用的缸和洗脸台的锈迹都表明房子过时了。

“很多年没有业主住在这里，出租，房子没有维持，需要重新装修才能住。”刘仕伟说，“房子的学位没有被占用，如果想让孩子上学，价格还可以再谈。 楼龄新，装修好的房子，价格更贵。 ”。

“如果你觉得这一套合适，我们有信心和业主谈论800万元以下的事情。 ”。 刘仕伟可以邀请业主到洛可可面谈。 也可能有空之间。 “因为用我们的电话和业主说话不太给力，业主总是认为我们会试探他内心的价位，所以你去更合适地谈谈。 ”。

谈了近7年的工作经验，刘仕伟感慨道，今年降温确实有点明显，目前两年上地学区房价格最低，以上地西里137平方米的房子为例，年成交价1230万元。 “今年一位业主估算1250万元，最后将业主降至1180万元。 ”。

业主舍不得降价，但11月份连锁店经纪人带着客人去看房，将价格砍价到1080万元，“业主当场收到了中介的钥匙”。

刘仕伟表示，目前买卖双方的博弈比较严重，不少业主希望在年春节后迎来小阳春，但买家也觉得有进一步下降的空之间。 “业主在观望。 顾客也在观察情况。”

刘仕伟表示，年317限购前，上地东里单价一度接近16万元，成为五环外房价最高的小区之一。 317限购后，价格开始松动，目前上地东里的平均成交价格维持在10万元/平方米左右。

价格稍有上涨

与海淀区相比，作为教育强区的西城区是很受众多家长欢迎的区域。 其中，德胜学区坐在翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多所积分小学。 由于一个学区内的所有小学都是要点学校，购买学区内的房子即可获得要点小学的许可证。

德胜领域很大，我爱房屋中介李鑫，在店里的电脑前搜索德胜领域的房源，一页显示10套，页下可以查49页。 如果只瞄准超市“牛小”育翔小学，则显示15页、150套房源，覆盖冰室口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近10个小区。

李鑫和冰藏口胡同73号院的老板约好了看房的时间。 业主说，他是从实验二小德胜校区毕业的。 女儿想向学校领导求助，安排最好的育翔小学。 后来觉得麻烦，女儿也去了德胜二小。

这两年，房子被划入育翔小学学区，房价确实上涨了不少。 “现在女儿也很大，不需要学区，想用家人换大房子，想放弃房子。”

这个房源3室1厅1卫，从2019年3月开始报价1150万美元，现在降到1100万美元，和市场价差不多。 据李鑫介绍，大户型的学区室在西城也很难插手，普通家庭很少见一次性拿出上千万。

目前，德胜领域分化“满五唯一”的办公室可融资9成，多户家庭压力小一些，有些不适合“满五唯一”的办公室和商品房，客户融资压力较大。

“满五”是指房产证或契税权证签发后已经过了五年。 “唯一”是指业主在市内，只有这一套房被登记在住房权利登记系统中。

以新风北里两居室的商品房为例，“业主原估计810万美元，一分也没减，但后来他这是商品房原值200万美元，两套贷款只能贷款80万美元，全额支付。 ”。 李鑫说:“现在，业主的电话告诉我们，有770万人可以成交。 760万人应该没问题。”

据连锁数据显示，从年12月至2019年11月，西城区挂牌均价与参考均价的最大价差达到4573元/平方米。 2019年10月价差逐渐缩小至数百元，“西城德胜领域11月成交两套共计101套。 ”。 李鑫说。

李鑫向经济注意报记者介绍说，一居室50平方米通常在760万元左右，二居室62平方米通常在800-900万元之间，楼龄较老的二居室也有750万元。 “由于最近两个月的成交量很大，低价的房子基本上都卖完了。 ”。

德胜领域房价分化的另一个因素是是否占有学位，如果一套房子占有三年级，按照六年一次的规定，新房主的孩子三年后可以上学。 李鑫表示，很多长时间以来，都在价格较低的洼地占坑，希望早日登陆早日放心，今后也会有人接盘。 “这种房源价格便宜。 ”