后3000亿时代的荣创孙宏斌开始读“稳健”这个词

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然后 [引言]在销售快速增长的情况下，孙宏斌可能更关心的另一个命题是，如何在做大与保持稳定之间找到新的平衡。

凭借快速的销售势头，融创今年的销售排名已经前进了三次，并稳稳地站在房地产的第一阵营。截至2017年11月，融创已经实现合同销售额3019.4亿元，提前完成了3000亿元的整体销售目标，在全国房地产企业的年销售额中排名第四。对于融创中国董事长孙宏斌来说，这应该是一个意料之中的情况。早在今年9月，融创就将其年度目标上调至3000亿元。在销售额快速增长的情况下，孙宏斌可能更关心的另一个问题是，如何在做大和保持稳定之间找到新的平衡。

在房地产调控空之前的恶劣环境下，快速提升资产水平、降低债务指数是像融创这样的大型房地产企业在下一阶段保持竞争力的重要前提。按照孙宏斌的话来说，要实现这一点，就要去杠杆化，要生产能力，要库存。

其中，去杠杆化最为重要。12月15日，融创中国宣布计划以每股31.1港元的价格发行2.515亿股股票，额外融资总额相当于10.02亿美元。这也是融创在半年内的第二次增发。融创的两次增发完成了逾15亿美元的股权融资，并在一年内创下了单个房地产企业股权融资的新纪录。

这一行为被市场解读为融创优化资产负债结构的又一重大举措，同时也为融创在后3000亿时代奠定了稳定的基调。

稳定规模和稳定之间的平衡

以融创中国的追加融资为例。完成10亿美元的增发后，公司净资产将从270亿美元增加到348亿美元，直接推动净负债率大幅下降。选择通过增加资产而不是直接减少负债来降低杠杆，使公司能够保持其规模优势。从企业自身经营的角度来看，虽然融创半年度报告中现金超过900亿元，但在利率普遍上升的情况下，用现金自愿偿还未偿低息债券显然不具成本效益。特别是考虑到销售爆炸带来的利润快速增长，大股东权益无疑是降低负债率的更好选择。这也使得融创能够在规模和稳定性之间保持平衡。

事实上，在宏观政策调控和优势房地产企业自身改革的叠加下，房地产行业自身的有效调整已经初见成效。此前，融创中国董事会主席孙宏斌在多个公开场合强调，融创中国的团队有更多的战略和实施。他和他的团队一直在前线，能听到枪声，敢于用刺刀作战。

从这个角度来看，自去年10月以来，公司没有在公开市场上取得土地，而是通过并购不断收购土地储备，为今年的发展提前做了充分的准备。今天，融创的战略考虑是强化资产、优化现金流，而不是直接减少负债。

并购带来更多良性现金流

为了通过增加资产来降低杠杆，荣创依靠快速的资本周转和融资能力的提高。其内幕信息在于过去两年并购带来的规模效应。事实上，当融创继续完成大规模并购时，外界的焦点一直是交易金额，而没有观察到融创并购后的一系列动作。未能从动态角度观察企业现金流变化的核心数据是大多数人怀疑融创并购成本过高并可能形成财务负担的主要原因。

并购需要钱，但是好的并购能赚更多的钱。融创的表现和实力让越来越多的人明白了这一点。在过去的两年里，大多数领先公司也加入了并购的行列。以融创为例，大规模并购直接增加了融创的土地储备规模。同时，由于对现金流的重视，融创还具有在并购过程中快速转化项目的能力，使得并购项目能够快速进入市场并返回现金流。

根据荣创中期业绩会议报告的数据，荣创的土地总储备已达到2亿平方米，在业内排名第三。其中，现有项目1.01亿平方米，万达文化旅游项目4970万平方米，一、二级联动项目约5000万平方米，一、一级及核心城市销售额占96%以上。2017年上半年，荣创收购了84%的土地储备。荣创位于全国62个城市，拥有300多个项目布局。平均底价仅为5130元/平方米，远低于同行在公开土地市场上获得的土地成本价。

除了价格优势，融创一直倾向于收购准备好的土地，并热衷于容易和高营业额的项目。与土地拍卖至少需要10个月才能出售的现金流周期相比，土地收购的资本使用效率要高得多。例如，在2016年9月融创收购了融创的资产组合后，融创仅在一个季度就贡献了100亿英镑的销售额。2017年5月对天津姚兴五洲项目的收购已于三个月后开始。最近收购的万达吕雯资产包将在许多项目交付后直接出售。

可以说，M&A是一个花钱的过程，但也是一个优化现金流的过程。正是因为高性价比的土地资源和成熟的收购项目奠定了销售业绩爆炸式增长的基础。然而，正是出于对其超低的土地成本、充足的销售价值、已售出但未结转的资源以及较高的平均售价的信心，孙宏斌才能够更加坚定地看待中国。因此，孙宏斌多次表示，坚信行业发展会有好的结果。监管将使该行业的发展更加健康。中国的土地是安全的，房地产是安全的。

融创预计明年将留在第一阵营。

虽然融创中国发布了半年度报告，将销售业绩目标提高至3000亿元，但外界也观察到，孙宏斌开始向外界表示，将暂停土地收购。此前，孙宏斌还多次在公开场合表示，融创要做好销售工作，要意识到土地资源是我们的第一要务。结合融创中国的一系列行动，我们会发现，一方面，融创寻求通过严格控制土地价格和质量来控制风险。另一方面，融创也在寻求释放土地储备价值，以便在产业调整的背景下继续做得更好更强。

从行业发展来看，目前一个主要的行业趋势是行业集中度进一步加强，大型房地产企业不断扩张。根据凯瑞研究中心发布的“2017年上半年中国房地产企业销售200强”，上半年行业集中度进一步提高。从销售额来看，前10家住宅企业的市场份额为26.6%，前100家住宅企业的市场份额为58.1%。就销售面积而言，前10名的市场份额达到15.8%，前100名的市场份额达到33.2%。从数据来看，虽然房地产调控政策使许多中小房地产企业陷入困境，但却为现金流控制良好的大型房地产企业提供了扩大市场份额的机会。

从这个角度来看2018年的房地产市场，占主导地位的住宅企业的规模之争应该成为行业内的一大亮点。尤其是自2012年以来，保持着50%以上增长率的融创中国很可能在销售规模排名中进一步攀升。与过去的销售业绩相比，融创在实现2017年3000亿元的销售目标后，销售业绩连续两年翻番。更重要的是，融创的土地储备结构优越，其96%的价值位于一线和二线城市，其位置基本上是城市的核心。目前2亿平方米的土地储备意味着荣创的销售价值保守估计将超过2.5万亿元。预计融创将在2018年保持稳定持续的增长。这一趋势显然受到投资机构的重视。融创中国的股价今年上涨了400%以上。

在此之前，孙宏斌一直强调，融创懂得进退。在风险控制和大规模运营之间找到新的平衡后，2018年融创中国将如何前进和后退仍是外界的预期。然而，事实仍然是，融资途径的持续和高增长需要得到回答。