“重庆绝版别墅沦为烂尾楼：新华信托被判赔4000万”

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王林又开车到南山山顶，在如废墟一般的别墅区徘徊，这不知道他的几次——他把所有的房子都投入到名为“东启幻境度假酒店”的高级别墅项目中，最终成为“幻境”。

这是一个位于重庆南山风景区最高点的项目，纵观长江、嘉陵江和渝中半岛全貌，位置、环境在重庆整个主要城市都已绝版，但从开始开发至今已有11年，经历了一系列的变故，特别是两次信托融资，造成了烂尾楼工程。

图1 :东启幻境度假酒店变成了烂尾楼工程

曾经的“地主”王林早就走出了这个项目，新华信托股份有限公司(以下简称“新华信托”)现在成为了这个项目的所有者。 “管家为自己拥有雇主家的财产，”王林说。

重庆市高级人民法院判决，新华信托在清算处置东启幻境项目信托财产时，相互交易自己管理的不同信托计划项下的信托财产，违反信托法，赔偿资金占用损失4000万元。

信托到期资产为零

东启幻境度假酒店占地118亩，规划总建筑面积2.99万平方米，其中包括51幢别墅，超豪华五星级度假酒店。 整体工程已完成七成，首期27幢商品房预售许可证已办理完毕。

本项目地块原建设单位为重庆冠中房地产快速发展有限企业、重庆金庐园快速发展有限企业。 这两家企业计划于1997年成立重庆金庐园企业，建设被称为“金庐园”的旅游景观园工程。 经济问题之后，金庐园企业破产了。

2002年，重庆东启房地产开发企业通过司法拍卖，接管这块土地，策划建设“东启”了吗？ 幻境度假酒店”。 并且该项目通过计划、国土房管、建设、园林、林业等层层关卡，取得全部开发手续。

重庆东启房地产开发企业有3个股东，王林、廖宣东、张世伟分别占股40%、40%、20%，由证券公司高管出身的王林担任董事长。

2008年2月，这家度假酒店开始建设。 尽管有资本界的鳄鱼盘，但项目投资建设并不顺利，苦于资金问题。 上市公司重庆港九曾参与联合开发，累计投入5984万元后，迫于巨大的后续资金投入压力，于2009年退出。

之后，重庆东启转借信托融资，与新华信托签订了信托合作协议。 信托证明，《新华信托东启幻境旅游度假酒店项目所有权投资集合资金信托计划》信托期限为2009年11月6日至年5月5日，规模为2.4亿元。 其中包括优先权受益权部分1.8亿、常规级部分2000万、退化后级部分4000万。 退化后，重庆东启的关联企业重庆帝多农业迅速发展的有限企业(以下称“帝多农业”)将购入。

图2 :新华信托企业

根据新华信托的要求，重庆东启股东王林、廖宣东、张世伟以象征性价格将重庆东启100%的股权转让给帝多农业，转移至新华信托名下，以帝多农业为委托人、受益人，与新华信托签订劣后受益人资金信托合同。

新华信托将募集的2.4亿信托资金中的800万元受让重庆东启100%出资额(合800万元)，其余资金增资的方法为投资重庆东启，其中注册资本增加4000万元，资本公积金增加2亿元，东启幻境酒店项目。

新华信托通过任命董事到重庆东启、实行印信和资金监管等方式监测日常运营，确保重庆东启对日常经营管理的知情权，对重庆东启影响信托资金安全的重大事项享有否决权。

资金很快耗尽，东启幻境酒店于去年10月停业。

年5月6日，信托计划到期，重庆东启原股东和帝多农业未能回购重庆东启股份或以其他方式退出信托资金。 根据信托协议，此时新华信托可以自行处置所持重庆东启股份，用股权转让金向受益人分配信托资金和利润。 “我们突然被告知没有钱，没有所有权，所有的信托财产都变零了。”结果，王林不能接受。 “我们将2亿元以上的净资产作为信托财产交给新华信托，支付4000万元现金后，制定了2亿4千万元的信托计划。 为什么没有就没有了呢？ ”。

年5月28日，新华信托发布清算报告，截至年5月17日，新华信托向优先受益人和普通受益人分配信托收益4900万元，兑付优先受益人和普通受益人信托财产本金2亿元。 劣后受益人帝多农业的信托财产本金和收益为零。

“还新”操作

其实，清算资金来自新华信托设立的另一个信托计划。

年4月，东启信托计划到期前，新华信托设立了“中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划”，并与投资者签订了资金信托合同。 该信托计划期限为年5月3日至年5月3日，信托资金总额为4.5亿元。

发行《中邦信托计划》时，募集资金被广泛采用为“投资各类实业，‘十二五’计划要点鼓励的产业、金融机构持有的股票、债权、资产收益权和信托受益权资产等”、“符合国家政策的保障房项目优先考虑”。

实际用途指向确定——收购东启幻境信托计划项目下的东启企业100%出资比例及其后的投资。 对此，新华信托前员工杨素表示:“在募集资金时，我们将向投资者证明。 这与东启项目相比已经不是第一次了，新华信托的其他信托文件也看到了很多这样的设计。 ”。

她坦率地说:“出新的还很旧。”“东启信托计划到期后，所有投资的钱都没回来。 有偿还义务的人不能还钱，也没有其他受让人主体。 设立中邦这个信托计划，继承东启信托计划所有的所有权，结束原来的信托清算。”

新华信托根据去年6月20日向重庆银监局提交的《东启幻境信托计划清算情况报告》，《中邦信托计划》以中邦置业的名义收购东启企业100%股份，收购价格3.8亿元，包括股权转让价款2.16亿元，承担东启企业债务1.64亿元。 2.16亿元的股权转让金，已经用于兑付东启信托计划的优先受益人、通常受益人信托本金和利润，没有剩余信托财产，因此劣后受益人帝多农业分配为零。

但2.16亿元股权转让价款受到帝多农业的强烈质疑:这明显低于之前新华信托通知帝多农业优先回购的价格( 2.68亿元)，没有考虑到4000万元劣后的受益权等。

新华信托以上报告还指出，“考虑到我企业的声誉风险，没有采用公开方法转让东启企业的股权，但就东启企业的现状和我企业与多家意向者的谈判结果，中邦置业的报价最高，是解决信托计划兑付风险、完成项目后续建设的

其实，中邦置业只是新华信托的“提线木偶”。

年5月，新华信托与中邦置业签订《股权转让协议书》，新华信托承诺将合法持有的东启企业100%股权转让给中邦置业，成交价2.16亿元。

在这一协议的背后，新华信托(甲)与中邦置业(乙)签订了“提现协议”——股权代办协议”。 双方约定:甲方拟出资收购东启企业(目标企业) 100%出资比例，作为实际出资人的乙方代理该目标企业100%的股权，作为名义出资人，协助甲方管理、经营目标企业。

图3 :新华信托与中邦置业签订的《取现协议》——股权代办协议。

根据具体条款，甲方拟发行中邦信托计划，以受托人名义将信托资金用于目标企业100%股权收购。 经甲方特别授权，乙方以目标企业股东的身份参与企业的相应活动，并作出股东决定。 “甲方对目标企业的投资收益全部属于甲方，乙方不得作为名义股东占有投资收益。 ”

年5月，新华信托(甲)也与中邦置业(乙)签署《委托投资协议》，甲方成功募集并落实中邦信托计划，承诺将从信托专家手中募集的4.5亿元资金分成中邦置业名下，投资东启房地产企业。

与新华信托的系列操作相比，帝多农业表示，这实际上是新华信托以中邦置业为“障眼法”，向自己寄送信托计划，无出资将我们的信托财产转移到自己名下，成为该项目的受托人、受益人。

中邦置业的前身是上海联洋置业有限责任企业，成立于2000年11月，其官网显示，是国家一级资质的专业房地产开发公司，上海房地产开发公司50强，中国房地产开发100强公司。

早在东启信托计划清算之前，中邦置业就介入了东启幻境酒店项目，并任命其战术快速发展部经理王欣艳为清算组组长。 年5月17日，东启房地产法定代表人由王林变更登记为王欣艳的中邦置业于6月全面接管该项目，9月复职，更名为南山公馆。

图4 :中邦置业接管东启幻境酒店项目，更名为南山公馆

法院判决:违反《信托法》

新华信托和中邦置业的合作，其实是秘密运行的。 阅读新闻的knews记者发现，两者之间签署的《股权代理协议》等复印件均设有保密条款，“未经甲方同意，乙方不得将本协议相关的所有事项告知第三方”。

“新华信托没有向我们发表任何报告，也没有公布。 ”帝多农业的负责人告诉新闻记者，新华信托采用中邦置业代持办法将东启企业100%股权交给自己处理的事实，是帝多农业在向新华信托提起诉讼的过程中才掌握的。

年6月，帝多农业起诉新华信托。 帝多农业认为，东启信托计划失效后，新华信托未对东启幻境项目进行清算、审计判断，应当返还信托资金4000万元，赔偿资金占用损失。

这场诉讼斗争确实是一场锯战。 截至年6月、年1月，重庆第五中院、重庆高院分别作出一二审判决，新华信托赔偿帝多农业4000万元和资金占用损失。 ？

事实上，新华信托和中邦置业签署的《股权代理协议》、《投资委托协议》，在二审时作为新华信托的一组证据浮出水面。 帝多农业的代理律师在法庭上就这些证据发表了意见。 “新华信托作为受托人购买自己管理的信托财产是侵占信托财产的明证，是信托法明确禁止的。 ”。

重庆高院判决认定，新华信托对东启信托计划信托财产的清算处分不符合合同约定和法律规定，“相互交易不同信托计划项下的信托财产，未经相关委托人和受益人同意，没有证据表明交易价格是公平的市场价格。”

根据已明确的事实，新华信托在清算东启信托计划时，表面上是中邦置业购买了东启企业的所有权，但实质上是新华信托发行的中邦信托计划项下的资金购买，也就是新华信托设立的中邦信托计划项下的信托财产。

图5 :重庆高院《民事判决书》

该行为被信托法规禁止。

《中华人民共和国信托法》第二十八条规定:“受托人不得将其固有财产与信托财产交易，也不得与不同委托人的信托财产相互交易。 但是，信托文件另有规定或者经委托人或者受益人同意，以公平的市场价格进行交易的除外。 ”。

根据中国银行领域监督管理委员会发布的《信托企业集合资金信托计划管理办法》第二十七条规定，信托企业管理信托计划，应当遵守下列规定: (四)不得以固有财产和信托财产进行交易。 (五)不得相互交易不同的信托财产(六)不得投资于企业管理的不同的信托计划和同一项目。

根据上述规定，受托人相互交易不同委托人信托财产的条件有两个:一是信托文件有规定或经委托人或受益人同意；二是以公平的市场价格交易。

根据重庆高院判决，新华信托表示的东启信托文件中没有编制，受托人可以作出相互交易不同委托人信托财产的相关规定。 新华信托也没有证据表明不同委托人的信托财产在进行相互交易之前得到了东启信托计划的委托人或受益人的同意。

关于交易价格，重庆高院认为，根据双方签订的《资金信托合同》的约定，新华信托出具的清算报告可以不经过第三方审计，但根据《信托法》，受托人应当为受益人的最大利益解决信托事务。 受托人应当管理信托财产，尽职尽责，履行诚信、审慎、比较有效的管理义务。 新华信托应当大致说明其清算处置信托财产使受益人利益最大化。

新华信托与中邦置业签订的股权转让阴阳合同显示，股价计算实际上是将东启企业100%的股权按优先收益权与常规收益权信托资金本息之和定价，并未参考股权的市场价值。 因此，重庆高院主张，新华信托对信托财产的清算处置价格缺乏市场价值以上的依据。

重庆高院在最后判决中表示，以帝多农业最初支付给新华信托的信托资金为基数，参照资金市场普遍的资金录用价格，以帝多农业遭受的损失，即4000万元为基数，从信托计划开始之日( 2009年11月6日)起，以年利率24%计算损失。

新华信托危机

新华信托感到冤屈，于年7月向最高人民法院提出复审申请。 根据最高人民法院第五巡回法庭的消息，该法庭将于近期重新审理此案。

新华信托再审申请书规定，委托人相互交易信托财产的行为本身并不一定导致受托人的赔偿责任，根据信托法，新华信托是否应当承担赔偿责任以信托财产因交易行为造成损失为前提，二审对损失问题没有明确过。

新华信托表示，以中邦信托计划资金受让东启企业股权有特殊背景:东启信托计划到期前已满一年多，帝多农业和东启企业原股东多次受到催告仍不能交付到期兑付所需的信托利息。 由于东启幻境酒店项目的商业属性及剩余土地使用权年限等自身劣势，以及东启企业管理、财务混乱导致东启企业股价的询价结果，市场价值远远低于优先级，是正常级受益人本息提款所需的资金。

存在来自公共投资者和监管的所谓“刚性兑付”的巨大压力。 “我们被迫用中邦信托计划资金受让权益法，用超出市场价值的定价处理了优先级、常规级受益人的兑付问题，投资了东启幻境项目，激活了资产。 其中没有任何侵占帝多农业信托财产的目的。 ”。 据新华信托称，目前自己仍持有东启企业100%的股权，无法退出，损失金额达8亿元。

王林认为，他和帝多农业没有一分钱的补偿就被踢出去了，新华信托信任信托财产，给他们造成了数亿元的财产损失，涉嫌犯罪。 他向金融监督管理机关、公安机关举报。

中邦置业介入东启幻境项目后，好景不长。 由于该项目在施工中存在重大安全隐患，以及未按照施工程序规范施工，于年5月29日被当地城乡建设委员会责令停止施工，此后无再施工。

通往东启幻境项目的道路堵住了铁门，由专人看管，戒备森严。 正在看新闻的knews记者被告知，没有新华信托人的陪同，无法到达项目施工区。 据临近新华信托的知情人士介绍，中邦置业人员早在年就撤出了，该项目作为不良资产被剥离出新华信托，并被同为“明天系”的北京新华久富资产管理有限企业处分。

图6 :通往东启幻境项目的道路拦住铁门，保护人

“受房地产大环境的影响，能否投入资金解决是个问题，所以这个项目一直停止。 ”。 据上述知情人士透露，南山公馆一直未对外出售，未能实现退保，2009年5月4日“中邦信托计划”到期，新华信托自掏腰包进行了刚果金纳。 “东启幻境已经成为烂尾楼，项目无法如期正常支付信托本益。 ”。

重庆东启原股东王林告诉新闻记者，新华信托为了不让投资者闹事，借用新的资金进行刚金纳，但在清算报告中没有如实披露重要消息，给投资者带来了正常金纳的幻想。

“监管和《信托法》从来没有要求刚性兑付，但刚刚挤兑就作为信托企业经营信托业务的潜规则得到遵守，首先是出于信托企业维护信托自身信用的考虑。 ”。 新华信托总经理项琥珀最近向媒体承认，增强了投资者对信托领域和产品的信心，吸引了投资者的参与和认知信托，对信托市场的成长和发育起到了一定的积极作用。

作为“明天皇系”的明星公司，新华信托的日子其实很难过，经营状况越来越差。 年以来，不良资产大幅增加，净利润“断崖式下跌”，已经从领域第一梯队跌到了最低端的不自然位置。 在刚刚公布年度净利润的全国61家信托企业中，新华信托以2976万元的净利润排名第60位，净利润同比减少81.8%。

新华信托的集合信托业务存在“严重风险”，所以年被监管部门叫停，到年重新启动。 另外，该企业频繁面临兑付危机，成为名副其实的“垫脚石专职农户”。

有消息称，将转让卷入年市场漩涡的“明天系”持有的新华信托股权，成为中国中青旅集团旗下的中国青旅实业有限企业。 离新华信托很近的一位相关人士告诉正在看新闻的Knews :“5亿元的收购意向金全部支付了，但之后就没有动静了。” 这个说法还没有被当事人证实。