小产权房“花样翻新”变异蔓延

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2011年底，国土资源部等部门联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不予登记发证。此前，许多城市已经明确表示，小产权房将不予登记。然而，从实际情况来看，小产权房并没有被隐藏起来，而是变成了会所、休闲项目、老年房地产等形式，到处都在蓬勃发展。

记者在浙江、湖北等地采访发现，在楼市调控和中央各部门“清理整顿”的背景下，小产权房建设和销售步伐加快。例如，在浙江的一些农村地区，有人以“生态温室”的名义变相出售小产权房，在北京、武汉和南京等大城市，侵占农业用地的“家庭农场”和休闲农业项目也随处可见。类似地，大城市周围的一些农村地区利用家庭住宅为大公司建立基于成员资格的养老中心、私人俱乐部或培训中心，并变相出售或出租小房产。值得注意的是，随着相关部门对别墅项目的"封地"，大量别墅项目已经转移到农村地区。一些开发商围绕“三荒地”、林地和景点开发了所谓的旅游地产和农业旅游综合体，玩了一场反对政策的大游戏，山里还有各种休闲屋。

武汉早在五年前就出台了小产权房管理办法，明确禁止城市居民购买小产权房。根据规定，小产权房只能在集体成员之间转让，不得在社会上公开出售。如果购房者购买没有产权证的房产，他们在发生纠纷时将不受法律保护。但即便如此，小产权房市场依然火爆。

在武汉徐东街，有一个“团结村归还的建筑”，使用村里的集体土地。这个社区的停车场和绿地很容易找到，看起来和普通的商品房没有什么不同。已经搬进来的孙女士告诉记者，村里所有的拆迁户都还在建。三年前拆迁完成后，一半以上的人已经在装修后搬进来了，另一部分是“待售的”。“小区里没有土地证，属于小产权房。价格从5000元/平方米到6000元/平方米不等，住房面积从70平方米到130平方米不等。因为你不能申请两份证书，买家可以和房东签约。协议保证所有权。”孙女士说，这些小产权房非常受欢迎，因为社区周围的建筑价格接近1万元，是社区房价的两倍。

像武汉一样，在中国大城市周围的农村地区也有许多小房子。很多人已经在这些房子里住了很多年，而越来越多的小产权房绕过监管，开始建设，并最终成为小产权房市场的一部分，潜力巨大。机构统计显示，在北京、深圳等房价较高的城市，小产权房已经占到房地产市场总销售额的1/10-1/5。

这三大重点使得“小房产”被禁止

虽然相关部门明令禁止，且其所有权不完整，面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续简单、不受限制等优势迎合了许多人的需求。禁止和推广小产权房背后有三个主要的“推力”。

首先，近十年来中国房地产市场的“野蛮增长”超出了一般公众的范围，高房价与住房需求之间的矛盾为小产权房创造了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房的最大优势，也是小产权房不断被改变和禁止的直接原因。正在武汉团结社区看房子的张先生说，他知道房子只能申请房产证，没有土地证，不能上市交易。令他吃惊的是，房子的价格只有五六千元，是周围商品房的一半。首先，从事中介工作的业内人士告诉记者，小产权房的价格一般比周边房地产低一半，低价的优势解决了一些买不起高房价的人的生活需求。“只要目前高房价的状况不变，小产权房的市场总会有的。”。

其次，小产权房的名称是指我国现行的土地制度安排。现有农地制度安排的最大问题是，在土地增值的利益分配模式中，农民无法获得合理的价值补偿。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的市场体系和价格体系尚未建立，导致“同地异价”。逐利决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。小产权房建设不需要缴纳租赁费、基础设施配套费等市政建设费用，且成本低廉。然而，这种销售可以借高房价，而巨大的收益使农村地区的小房产如雨后春笋般涌现。研究发现，小产权房所占土地的性质并未改变，并未挂牌拍卖，往往是开发商与村干部私下协商地价后开发的。为了开发商和乡镇干部的利益，双方的合意行为导致小产权房绕过监管而开工建设。然而，在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”也是由开发商和村干部获得的，而农民获得的很少。

第三，监管不力和执法不严形成了负面的示范效应，最终导致小产权房的积累。一方面，监管不严使村庄之间相互攀比。例如，浙江的一些村庄受益于小产权房的发展，邻近的村庄将跟进；另一方面，执法不严使购买小产权房的人坚持法律，而不是责怪公众，需求推动了小产权房存量的快速增长，而这最终将会失败。据有关专家介绍，虽然国家有关部门多次提出申请，但一些地方国土部门未能及时果断地进行清理，有的甚至采取默许和纵容的态度，导致小产权房逐渐成为一种痼疾。大连房地产经济学会秘书长贾光宝表示，要制止小产权房的蔓延，各级政府、土地、规划、建设、综合执法等部门都有责任。然而，因为没有利润，这是一个“烫手山芋”，“九龙水控制”最终导致没有人真正照顾它。

阻断增量更新存量，治理小产权房

清华大学教授、中国房地产协会顾问袁等学者认为，要控制小产权房，应遵循严格控制增量、盘活存量的总原则，确保未来不会出现增量，逐步对存量进行分类和处置，以解决小产权房屡禁不止、变异蔓延的问题。

所有已规划和在建的小产权房项目都应停止，已建成和未售出的不允许进入市场销售。要加大执法力度，严肃查处以“休闲农场”、“旅游地产”、“养老中心”为名的小产权房建设项目，杜绝小产权房增量，减轻存量整顿压力。

库存要严格管理，分类管理，稳步推进。在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的小产权房不能合法化，要坚决依法拆除，恢复土地原貌。但是，对于最终纳入土地利用总体规划的小产权房，宜弥补集体土地变更，征用土地，完善土地出让手续，并尽快补缴相关出让金和税费。对于已经出售和居住的小产权房，用于自住和首次购房的需要补交出让金和税费，实现合法化，有实际困难的家庭可以分期付款。

在现行土地制度不变的前提下，一些专家表示，主管部门应出台政策，将一些已建或在建的、未出售/安置在きだよ城乡结合部或城市郊区的小产权房改造成公租房或经济适用房，并通过质量验收。真正完善我国住房保障体系，使商品房、限价房、经济适用房和廉租房各司其职，形成梯度消费，满足不同购房者的需求，阻断小产权房的市场基础。

一些专家直截了当地表示，农村集体建设用地应与城市国有建设用地享有同等权利，并按照同样的市场原则定价。城乡土地权利不平等和城市扩张导致农民进城的矛盾十分突出。现行的城乡土地制度安排违反了土地相同、权利相同、价格相同的原则，限制了居民迁徙和定居的自由。加快改革，实行国有建设用地和集体建设用地的统一市场，实现同地、同权、同价，通过体制改革从根本上解决小产权房的变异和蔓延问题。