持续限购政策 住房需求稳中趋缓

本篇文章850字，读完约2分钟

今年，房地产市场的“金九”没有带来开发商预期的交易量大幅增加，房价总体保持稳定。应该注意的是，驱动房地产周期的三个外生变量发生了显著变化，房价继续上涨的势头可能已经减弱。住房市场供应充足，需求处于历史低位，供求关系将明显改善，未来空房价上涨非常有限。

首先，房地产周期的外生变量发生了很大变化。中国房地产周期运行存在三个外生变量，即宏观经济变量、政策变量和货币变量。从宏观经济变量来看，中国经济增长已经连续六个季度放缓，而经济周期的底部尚未被证明，因此宏观经济可能会继续放缓。经济平稳较快增长是房价上涨的重要基础。在宏观经济下行压力下，房价上涨的基础被严重削弱。从政策变量来看，国家将坚定不移地加强房地产市场调控，严格落实限购措施，继续实施差别化住房信贷和税收政策，坚决抑制投机和投资需求。从货币变量的角度来看，货币供应量的增长是稳定的，并且正在放缓。截至2012年8月底，广义货币(m 2)和狭义货币(m 1)的增长率分别比上个月底低0.4和0.1个百分点。

其次，住房供应充足。截至2012年8月底，中国商品房销售面积为2.04亿平方米，约占前8个月商品房销售面积的40%，同比增长42%。加上二手房的大规模供应，短期内住房供应充足。2012年1-8月，全国住宅建筑面积38.4亿平方米，同比增长13.1%；新开工住宅面积9.1亿平方米，约为2011年商品住宅销售面积的2.1倍。通常情况下，住房建设需要一年左右才能形成供给，未来住房供给将大幅增加。

此外，住房需求仍处于历史低位。根据中国人民银行2012年第二季度全国城镇存款人调查结果，未来三个月计划购房的居民比例为15.7%，略高于2008年第二季度的15.1%，但仍处于历史较低水平。刚性住房需求具有很大的价格弹性，随着住房价格的小幅上涨，需求将受到极大的抑制。尽管改善住房需求的价格弹性很小，但对投资回报率很敏感。去年以来，全国房价已接近滞胀，投资回报率远低于银行存款利率。总体而言，在持续限购政策的影响下，住房需求必然会稳步放缓。