中小房企亏损面扩大急需盘活资金

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近日，沪深两市49家房地产企业以特快专递或提前通知的形式公布了上半年业绩。其中，只有21家房地产企业业绩有所提高，近60%的其他房地产企业出现了不同程度的亏损或利润下降，且数量逐年增加。从统计结果来看，中小房企的亏损有所扩大。其中，贾凯亏损企业排名第一，利润下降4901.43%，亏损3.5亿元，去年同期利润为728.95万元。在净利润下降100%以上的10家企业中，排名在100位之后的企业占绝大多数。除珠江、金隅汽车城和国兴外，其余7家公司均出现首损，其中沙河股份和高辛发展的预计损失均超过900万元。

虽然大型房地产企业的业绩略好于中小型房地产企业，但从2009年到2011年，它们很难保持增长。根据今年上半年的销售数据，35家大型房地产企业的总销售额达到5455.34亿元，同比增长11 .8%。然而，根据连锁房地产的统计，在100强的17家大型房地产企业中，约有47%的企业出现了亏损或利润损失。其中，保利地产上半年的签约面积和签约金额同比增长2 7%以上，但净利润同比下降12.13%。

针对近60%的房企亏损或利润损失的现象，威廉房地产市场战略资源部高级分析师周菲认为，房企的利润损失并不等于损失，而只是回到一个更合理的水平。“以前，房企的利润率一般在20%到30%左右，但现在已经下降到10%到15%。这种利润率相对正常。”

而万科、中海、华远等基准房地产企业实现了收入和利润双双增长。在净利润增长的公司中，洪钟有限公司、翼城有限公司、中关村等开发商表现良好，净利润增长100%以上，其中中关村预计增长4560%，达到5408%。

然而，同一政策咨询研究中心主任张宏伟对红色数据表示怀疑。他表示，从上市房地产企业的年销售目标与去年同期的销售额相比，个别房地产企业的年中业绩可能存在粉饰成分。

对于上半年近60%的房企利润下降，业内人士认为，这主要是由于一些房企的“量价”导致实际利润率下降，尽管业绩明显上升。与此同时，上半年一些房企的结算收入大幅下降，这也导致其盈利能力大幅下降。

连锁房地产市场研究部陈雪认为，部分房地产企业利润下降是由于结构性因素造成的，如报告期内结算项目较少。嘉凯诚在半年度报告中表示，公司遭受巨额亏损的原因是房地产行业的整体环境对项目的销售进度和价格有一定的影响。由于上半年可以结算的项目不多，可以确认的销售收入较少。

“近60%的房企出现亏损或利润下降，这表明监管政策对房企利润的影响非常明显。”陈雪认为，在调控下，一些开发商为了保持资金链的稳定，选择了以价换量。在这种情况下，即使销售额增加，其利润也会减少。周菲表示，一些房地产企业降价促销是为了换取空未来的发展空间，以便尽快将销售重点调整到急需的产品上，迎合宏观调控的主流。

据统计，上半年，销售额超过100亿元的房地产企业平均销售价格同比下降9.5%，平均销售面积同比增长6.2%。其中，万科的推动主要是针对急需的产品，144平方米以下的比例接近9 0%。平均销售价格同比下降10.6%，销售面积同比增长6.1%；自4月份恒大加大促销力度以来，平均销售价格环比下降10%，销售面积环比增长126.2%。

张宏伟表示，一些大型房地产企业上半年提前完成销售目标，超额完成销售目标，主要是由于降价策略的调整。如果降价的驱动力消失了，下半年能否实现销售目标值得进一步观察。此外，业绩较好的房地产企业几乎都是经历高周期转型的大型房地产企业，这在房地产行业并不常见。“从半年度报告来看，完成一半以上年度任务指标的情况并不常见。”

在量价逐渐成为市场主流的情况下，一些房地产企业的半年报显示出量与价之间的偏差。有专家指出，在长期的严格控制下，房企的融资成本正在上升。由于楼市仍有许多不确定因素，下一步应该是防范房企资金紧张带来的金融风险。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所联合发布的《2012年中国房地产上市公司十大研究报告》，近年来，沪深两市房地产上市公司的资产负债率和有效负债率持续上升，2011年达到四年来的最高水平。截至2011年底，沪深两市房地产上市公司平均资产负债率和有效负债率分别达到63.43%和50.38%，进一步加剧了债务压力。

随着负债水平的上升，房地产上市公司的短期偿债能力趋于减弱，这进一步削弱了资产的流动性，加剧了资产减值带来的操作风险。据中国指数研究院分析，目前，近70%的房地产上市公司经营现金入不敷出，行业整体经营风险正在加速积累。

值得注意的是，目前房地产企业的资金链也非常分散。华中科技大学公共管理学院的王国华教授指出，对于赵宝万金这样的大型房地产企业来说，由于项目总体良好，资金链状况良好，融资成本正在下降。相反，三、四线城市的许多中小房企的融资成本却在不断增加。