央企密集出货 调头暗示楼市转向

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9月13日，财政部发布通知，国有资本将重点推进中央企业重组。对于准备调整房地产业务的中央企业来说，现在似乎是合适的时机。

一位中央企业负责人告诉记者:“下一阶段将重点推进中央企业重组的消息早在8月份就已经过去了。”“对未来房地产投资环境也有一个基本判断。我希望非主营业务的央企不要太过介入，主营业务的央企也要谨慎。”

事实上，自8月份以来，各地产权交易所相继发布了房地产上市和转让公告，这已经说明了中央企业态度的转变。然而，值得注意的是，在SASAC对78家中央企业下达“退休令”的一年半时间里，许多中央企业的房地产业务并没有退出市场，但房地产市场的不断调控使得越来越多的非房地产中央企业纷纷退出。

大型房地产项目频繁出现在北方交易所

“自8月份以来，房地产上市项目大幅增加，产权市场上的大型项目，除了一些金融股权，主要集中在房地产行业。”北京证券交易所的一名负责人表示。据不完全统计，自8月份以来，在上市转让的房地产股权项目中，标的资产价值超过1亿元的项目有5个，价值超过5000万元的项目有7个。

根据北京产权交易所的公告，北京新城广场房地产有限公司60%的股权和5987.9万元的债权目前正在上市，转让方分别为首开集团和华润集团。其中，首开集团持有的40%股权和3443.8万元债权，华润集团持有的20%股权和2544.1万元债权分别以9604万元和5629万元的转让价格转让。

当然，不仅是房地产行业的中央企业，非房地产行业的中央企业也开始采取行动。事实上，SASAC副主任邵宁公开表示，去年有14家主营业务和非房地产业务的央企退出市场，今年将有20多家央企退出。

从目前的情况来看，这个目标似乎是可以实现的。

根据北京产权交易所的上市信息，北京紫金世纪房地产有限公司计划以10.75亿元的上市价格转让两个各占12%的股份。这两个股份的转让方是新中国人寿保险有限公司。

事实上，紫金世纪地产是为北京饭店二期扩建工程而成立的项目公司。目前，公司还没有产生主要收入。北京饭店二期的住宅部分是夏宫大厦，这是一个位于北京王府井的著名高端项目(40.35，-0.06，-0.15%)。目前，夏宫大厦的平均成交价格已达到98474元/平方米。

8月12日，中国华兴集团在北方交易所平台上宣布，计划以9381万元的上市价格转让其在北京汇超房地产开发有限公司57%的股份；8月15日，一家大型中央企业也宣布计划转让北京南五环土地工厂。8月18日，中国建设(3.48，-0.02，-0.57%)物资集团有限公司在上海证券交易所宣布，计划以1.7亿元的上市价格转让成都中建投房地产开发有限公司100%的股权。

上述央企负责人告诉记者:“一方面，从国资委的角度看，央企资产重组已经进行了很长时间，各方都希望看到成效。”“另一方面，从中央企业投资房地产业务来看，目前的情况确实很复杂，优质资源集中在主业企业，而非主业的中央企业并没有得到多少好处。”

盈利能力差是销售的主要原因

正如中央企业负责人所说，利润不佳确实已成为现阶段中央企业集中出售房地产业务的主要原因。

以北京新城广场项目为例，数据显示北京新城广场房地产有限公司2010年实现营业收入838.96万元，净亏损378.05万元；今年上半年，公司没有产生营业收入，净亏损673.25万元，负债总额1.11亿元。

事实上，自8月份以来，北京已有12家房地产企业或项目上市进行股权转让。除了净利的首钢融创地产，其他转让标的一般都会亏损。

从目前上市的房地产项目来看，许多人希望在引进新投资者后“重组”。

根据上海证券交易所的信息，上海南光联合房地产有限公司10%的股权拟以1254.37万元的上市价格转让，转让方为南光实业有限公司..该公司自2009年以来一直亏损。

但事实是，上海南光联合房地产有限公司经过多次申请，刚刚获得上海市青浦区发展和改革委员会批准，开发建设其威尼斯花园项目的西部土地。据了解，上海南光转让10%股权的主要目的是为了引进新的投资者来开发剩余土地。

对此，中原地产三级市场研究部主任张大伟表示，房地产行业已经进入调整期，楼市下行已成为趋势，一些以非房地产为主的企业开始“割腕”。

以广州纸业集团为例，该集团最近对其房地产业务进行了整顿，包括房地产开发公司、房地产中介公司、工程咨询监理公司和物业公司等七家公司。

8月份，保利、万科、金地的销售业绩均同比下滑，8月份万科平均销售价格达到2011年前8月份的最低水平。主要房企发布的8月份业绩报告显示，库存压力正在增加。

“从全国市场来看，一、二线城市房价上涨基本得到抑制，房地产销售难度逐步加大。因此，中央企业在此期间的销售意愿更强。”张大伟说。

中央企业转型的“暗示”

也许在今天，当中央企业转向并出售房地产业务时，没有人能预见到两年前国家对“民族进步和公民撤退”的谴责。

2009年中期，当大型民营房地产企业刚刚从资金链的边缘喘口气时，大型国有企业下的房地产企业开始利用雄厚的资金背景，频繁高价收购土地。

毫无疑问，矛盾的焦点是由成都中泽地产、中化房星等不知名的“黑马”公司炮制的“土地大王”。据本报记者统计，当时SASAC 136家央企中，70%以上都是房地产行业。

在舆论的巨大压力下，国有资产监督管理委员会(SASAC)于2010年3月正式发布文件，命令78家不以房地产为重点的中央企业退出房地产业务。然而，在《退市令》颁布后，虽然偶有零星企业上市转让或股权重组的消息，但官方对78家企业的退市进展没有正面回应。

据记者从上述中央企业负责人处了解，事实上，在过去的一年半时间里，SASAC多次召开相关企业会议，强调“中央企业决定退房”，但由于各企业的情况不同，很难协调。不仅如此，还有另外五家企业被“成功提升”为房地产行业的核心企业。

“现在，房地产项目很难满足中央企业的投资需求。迫切需要通过资产增值扩大自身规模的中央企业，已开始通过产权市场寻找其他潜在投资项目。”一位产权领域的资深人士表示。

情况也是如此，许多企业已经开始转向别处。8月15日，洪钟房地产宣布，拟以6000万元人民币收购北京金鹏仁源投资管理有限公司持有的王庆新兴矿业有限公司49%的股权。此前有中天城头(9.11，0.29，3.29)，嘉宝集团(8.58，-0.02，-0.23)，中柱控股(17.88，1.16，6.94)，西藏城头，乔欣地产等。企业已经开始涉足矿山，甚至不久前就宣布，

张大伟指出，2009年政策宽松时，利用资本杠杆开发房地产的利润非常丰厚，许多企业竞相开放房地产业务。目前，由于房地产调控的影响，正是这些企业在本轮调控中率先退出了房地产市场。