北京近郊部分新盘价格直降三成 房价结构性松动

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步入“金九银十”，北京部分房地产降价现象越来越明显。与去年“全国十条”出台前的房价高峰相比，房地产降价30%以上的情况并不少见。其中，北京的通州、房山、大兴等周边城区已成为降价的“深度收费”。

分析师认为，放松房地产调控的可能性不大，一线城市的房价仍将主要在未来几个月进行调整。

降价不再隐藏

自本轮房地产调控以来，一线城市的房价调整一直被掩盖，在不久的将来终于变得越来越清晰。例如，位于北京东南部五环路的R&F节日步行街项目，2010年4月房价为28000元/平方米，现在一些单位的价格已经下降到19000元/平方米左右，降价幅度超过30%。

“2005年，当每平方米价格不到6000元的时候，第一批R&F节庆步行街的房子开始销售。然后一路涨到每套近3万元。现在房价已经下跌，也有一些业主想退房，但大多数都没有结果。”一位知情人士告诉《中国证券报》记者。

建筑物大幅降价并不少见。距离R&F节日路仅一公里的冯润尚领，已经将一些单位的价格降低到大约13000元/平方米。今年上半年该楼盘首次开盘时，平均售价为18000元/平方米。据销售人员介绍，如果顾客申请贵宾卡，在中秋节期间买房会有一定的折扣。

大兴区嘉高公寓近日推出特价房，价格为13300元/平方米，明显低于之前的16000元/平方米。去年底，中粮集团房山区万科长阳半岛的价格接近2万元/平方米，但现在一些优惠单位的价格已降至1.5万元/平方米左右。

“公司在2009年收购大兴的土地时，原本计划将这个项目的房价卖到每套24000元，但谁想到今年的楼市就是这个市场？现在每套只能卖18000元。”一家大型房地产企业的负责人告诉记者，市场有很强的观望情绪，即使一些项目的价格大幅下调，销售仍然不容乐观，也不排除未来推迟一些项目的开盘。

中心区域相对抗坠落

随着一些开发商加大折扣和促销力度，通州、大兴和其他地区的许多房地产价格已降至2009年底的水平。与此同时，北京四环路的房价依然强劲，虽然房价与去年的峰值相比有所下降，但幅度可以说很小。

一些房地产价格的比较很能说明问题。《中国证券报》记者了解到，2009年底，通州区远洋晚会的价格为1.9万元/平方米，去年4月曾一度达到2.5万元/平方米，但现在已降至1.7万元/平方米，这意味着房地产价格已回落至2009年下半年的水平。2009年底，位于南二环的中海玉子大厦的价格约为3万元/平方米。去年高峰期，房价接近4.5万元/平方米，现在是4.2万元/平方米。目前的价格下降幅度远远小于前者。

位于北京西南三环的清秀市中铁建设有限公司，也有小幅降价。该房地产的销售人员告诉《中国证券报》，目前该项目的平均价格为27500元/平方米，与去年下半年开盘时的价格基本持平。

随着这一变化，北京城市和郊区的房价差距进一步扩大。分析人士认为，除了区位优势外，主城区房价强劲也在很大程度上与供应有限有关。如今，北京四环路上可供开发的住宅用地越来越少。许多开发商在拿到土地后往往会做高端住宅，价格自然很高。

二手房，一些业主同样不愿意出售。根据链家地产(微博)提供的研究报告，自8月份以来，北京已有200多套二手房没有上市。许多业主仍然坚持承受价格的心理，他们中的一些人转卖出租或直接退出市场。这些业主很难在短期内改变他们不愿出售的态度。

据《中国证券报》记者实地观察，与去年相比，北京四环路二手房价格下跌不超过15%，明显低于郊区。例如，位于东三环的首城国际社区，二手房价格去年最贵的时候是每平方米近4万元，现在才降到每平方米3.5万元左右。

“袁春书社区目前出售48平方米的小单元房，每套约150万元。自去年以来，这个价格没有下降多少。除非业主急需资金，否则很难在此基础上降价。”北京宣武门附近的一位房地产经纪人告诉《中国证券报》。

“北京目前正在实施限购政策。我不知道这项政策将来是否会被取消。如果继续限制购买，虽然我名下有几栋房子，但即使降价我也不能买回来。我当然不想在这种情况下出售。”在北京一家公共机构工作的老窦说。

房价调整预计会增加

根据国家统计局发布的数据，7月份北京新建商品房价格同比上涨2.4%，增速比上个月回落0.3个百分点。如果按北京市住房和城乡建设委员会此前公布的普通商品住房价格计算，目前的房价涨幅可能为负增长。至于房价的未来走势，分析师认为，一线城市的房价短期内仍将调整，因为放松房地产调控的可能性不大。

国家发展和改革委员会最近提出，下一步应该是做好房地产市场调控，遏制房价过度上涨。进一步强化地方政府稳定房价和住房保障的责任，严格落实抑制投机性购房投资需求的政策措施，努力增加有效供给。

“未来的调控政策应继续加强。如果政策稍微放松，房价可能会反弹，因此前几年监管带来的影响将不复存在。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王认为，目前，一线城市周边的房地产价格开始回落，一些经济发展较好的旅游城市和二三线城市也在回落，但价格调控任务仍然十分艰巨。

根据中信证券发布的研究报告(12.10，0.19，1.60%)，自今年下半年以来，房价调整的范围和幅度持续扩大。当前房价下跌加剧了市场竞争，中小企业很难继续囤积房产，但房地产企业的销售速度不会因为降价而大幅提高。目前，房价已经开始全面下跌。

杭州的一些房产是“量价”

7月和8月，杭州楼市延续了上半年的低迷，新建住宅数量连续三个月下降，接近每月3000套的低点。与此同时，房地产市场的库存继续上升，屡创新高。9月，杭州楼市价格频频“跳水”，越来越多的开发商加入了“量价”的行列。

七月和八月是房地产市场的调整期。为了准备传统的金九月和银十，交易量和房价将进行调整。今年7月和8月，中央政府多次强调，楼市调控的决心、方向和力度将保持不变，并提出将房价涨幅过快的二三线城市纳入限购范围，导致杭州楼市在7月和8月处于挣扎和动荡状态。

据统计，7月份，杭州楼市共售出3202套新住宅，比6月份减少562套，降幅为15%；8月份，交易量为3156套。在美国债务危机引发房地产市场逢低吸纳的情况下，交易量仍较7月份有所下降，表明买家观望情绪浓厚。

与交易量的持续下降相比，杭州楼市的库存正在上升。7月17日，杭州主城区商品房存量达到29999套，创下两年半以来的新高；8月13日，库存为33，526台，9月5日，库存达到34，052台，创下新纪录。

9月，迎接开发商的不是传统的黄金、九银和十银“火热”的房地产市场，而是房地产价格的“跳水”。9月4日，杭州下沙姜妍路保利万天地地产开盘，起价7280元/平方米，均价8900元/平方米，下跌4000元。几乎就在同一时间，保利湾世界的邻居世茂资本(Shimao Capital)发布了开盘价下调的消息，开盘价为7800元/平方米，均价为10200元/平方米，平均跌幅超过2000元。

不少分析人士指出，在调控政策的影响下，楼市经历了长时间的成交量萎缩，而开发商的政策预期、资金等多种因素导致他们“以价换量”。一旦“以价换量”成为大多数开发商的选择，房价必然会下跌。(王政)

抵押贷款利率下降，贷款利率上升

上海土地一级市场贷款收紧

上海国土部门的一位人士向《中国证券报》表示，将一块产权完整清晰的土地拿到银行进行抵押贷款，已将抵押贷款利率降至50%，即贷款金额不超过土地评估价格的50%，而之前的抵押贷款利率为70%。

土地一级开发贷款通常发放给土地储备中心，土地一级市场是土地使用权转让市场，即国家征用城市国有土地或农村集体土地作为国有土地，然后通过其指定的政府部门(通常是土地储备中心)转让给使用者的市场。

今年以来，不仅一级土地市场的抵押贷款利率一再下降，贷款利率也一直在上升。上海一位土地部门的人士表示，今年只有涉及经济适用房土地的大型住宅小区土地开发贷款才能以基准利率发放。一般来说，贷款利率比基准利率高10%，而去年的基准利率一般低10%。此人还透露，自去年以来，他所在的单位在一级土地市场经历了几次贷款调查，包括建设部和银行监管部。现在，一些人担心一级土地市场的贷款可能有风险。

“过去，银行认为土地抵押贷款没有风险。国土部门去银行申请贷款，基本上不需要抵押，可以重复贷款。”然而，今年银行收紧“钱袋”令此人深感不安，因为一手土地市场贷款收紧将对未来整个房地产市场产生重大影响。事实上，土地转让市场最近也在降温。8月31日，上海四次土地转让的总价格仅为20亿元，每一块都以底价出售。

一位来自一家城市商业银行的人士表示，监管机构要求银行收紧土地贷款，而小银行基本上停止了土地贷款，开发贷款和个人贷款也收紧了。据该人士称，主要原因是银行必须支付的存款准备金占用了巨额资金，而不断上升的实际利率促使银行将贷款转移给更有利可图的业务。

据市商业银行人士介绍，目前，银行对中小企业的贷款利率至少比基准利率高30%，按基准利率发放的首笔房贷基本停滞不前。甚至批准的个人抵押贷款也要等3-6个月才能发放。“当第一笔住房贷款的利率上升10%时，银行将有动力发放贷款。”消息来源称。

上海一位贷款代理人表示，现在小房地产开发商的生活非常艰难，通过银行、股市和房地产信托筹集资金非常困难。“只有私人贷款，其次是‘大鱼吃小鱼’——大型房地产公司将收购一批小型房地产公司。”消息来源称。