124家房企半年净赚204.7亿 多策略保下半年业绩

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截至8月底，沪深两市深湾产业划分的124家房地产企业的半年度报告已全部发布。根据wind的统计，今年上半年，124家房地产上市公司实现营业收入1454亿元，同比增长8.4%。面对下半年严峻的市场环境，开发商正采取各种策略确保业绩增长，并开始捍卫年度业绩。

恒大薄利多销，成为净利润之王

据风能统计，今年上半年，所有124家房地产上市公司的营业收入为1454亿元，比上年同期增长8.4%；净利润204.7亿元，同比增长16%。

作为房地产上市企业的标杆企业，万科8月8日发布的半年度报告显示，上半年公司销售额超过656亿元，同比增长近80%。虽然上半年万科销售业绩稳居榜首，但其追求者也紧随其后——恒大在销售面积上居国内房地产企业之首。据恒大地产8月30日披露的半年度报告显示，上半年其签约销售额为423亿元，同比增长一倍，几乎相当于去年的销售额。此外，2011年1月至6月，保利地产实现合同销售额394.58亿元，合同销售面积340.9万平方米，同比分别增长81.38%和27.64%，创造了新的半年销售记录。

根据中国海外地产发布的2011年中期业绩，截至6月30日，公司净利润达到68.4亿港元(约合人民币57.5亿元)，同比增长35%。然而，多年来利润最高的房地产公司中海地产今年上半年被恒大地产拉下马。

根据半年度报告的比较，今年上半年恒大的净利润达到58.2亿元，超过中国海外地产位居第二，在众多上市房地产企业中名列榜首。恒大在在建建筑面积、销售面积、营业额、净利润、核心业务利润、销售同比增长率等六项指标排名第一。

据恒大地产相关负责人介绍，恒大的规范化运营和集约化管理降低了运营成本。恒大通过管理降低成本后，空利润相对较大，但恒大选择了惠民，严格控制利润率，薄利多销。在中国领先的房地产企业中，恒大的核心业务利润率只有15%，排名倒数第一。然而，恒大的薄利多销赢得了市场的高度认可。其核心业务利润和净利润均居中国第一，恒大以最低的利润率实现了最高的利润。

土地收购减缓了中央企业的房地产销售业务

上半年，在国家对房地产市场的严格调控下，货币政策趋紧，二、三线城市第二批限购名单即将出台，上市房地产公司销售压力加大，库存激增。截至8月31日，沪深两市深湾产业划分的124家房地产企业统计数据显示，各大房地产企业手中未售房地产存量为10281.9亿元，同比增长39%。

万科的土地收购速度正在放缓。上半年新增项目22个，规划建筑面积约423万平方米；去年同期，新增项目38个，规划总建筑面积893万平方米。此外，保利的年中报告显示，从2011年1月至6月，保利地产新扩建了13个房地产项目，比去年同期减少了两个；新增建筑面积456万平方米，土地总价款103亿元，同比分别下降38%和56%。

今年上半年，招商局地产有限公司在佛山、武汉、镇江等二、三线城市收购了5个新项目，项目土地储备增加103万平方米，其中权益面积84万平方米。对于下半年的土地收购策略，招商局董事会秘书刘宁表示，招商局将保持谨慎态度，只有在看到土地市场得到适当调整后才会采取措施，并将首先选择在一、二线城市扩张。

在土地收购放缓的同时，由于担心“不景气的年份”，中央企业争相出售房地产业务。中原地产的统计数据还显示，今年前8个月有80宗房地产并购，交易额超过228.7亿元，均创历史新高。其中，至少有6家央企在产权交易所上市转让了房地产业务。前8个月，2010年房地产企业并购累计数量接近84家，交易总额远远超过2010年165.25亿的规模。

向四面八方进攻，开始了表演防御战

"就价格而言，我们现在已经降低了10% . "8月23日，在R&F地产中期业绩发布会上，李思廉董事长表示，R&F地产是一家积极降价的开发商，准备在下半年积极取得预售证书，以加快销售速度。

保利地产认为，在当前复杂的国际政治经济形势下，下半年中国经济发展将面临更大挑战。“保持增长和控制通胀”仍将是经济主题，预计今年上半年货币政策将保持紧缩。预计下半年，随着行业调控措施的不断落实，市场供给的不断增加，行业资金的不断收缩，市场不排除局部波动的可能。招商地产预测，下半年调控政策将继续，市场供给将大幅增加，市场竞争将异常激烈。为此，招商地产将通过“密切关注后期销售、待售项目销售、新项目开盘、签约率和付款”等方式，实现快速销售和快速资金回笼。

恒大加快了建设步伐，按照“土地即时开发、快速建设、大开发、低价销售、全年销售”的模式。据统计，恒大181个项目中有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%；

当商品房遭遇限购、限贷等一系列严厉调控时，拓展新业务成为许多开发商捍卫业绩的杀手锏。上半年，保利地产实现商业地产销售合同金额109亿元，占总销售额的27.7%。华润置地已将其商业综合体“万象城”系列扩展至沈阳、成都、南宁等城市。

资金紧张，融资多元化

据机构统计，沪深两市上市房地产企业经营现金流量同比下降1133.2亿元，至-783.6亿元。70多家上市房地产企业出现负现金流，15家上市房地产企业出现亏损。与此同时，恒大、保利等高周转率企业持有大量资金。

在宏观调控下，恒大实施了快速销售政策，收回了大量现金流。截至6月30日，恒大的现金总额达到286.9亿元，未使用的银行信贷额度为327.1亿元，可用资金总额为614亿元。1-6月，保利地产继续保持稳定的资金余额，年末公司账面货币资金余额达到176亿元。截至6月底，公司需要支付的土地价款余额仅为79亿元，刚性支付的压力较小。

保利地产相关人员表示，公司目前资金状况良好，但在行业资金不断紧缩的背景下，公司还将综合运用银行信贷、房地产基金、票据融资等多种融资方式，积极探索多元化融资渠道，巩固项目资金担保。

根据国家统计局发布的数据，今年1-7月，房地产开发企业资金来源为47852亿元，同比增长23.1%；自筹资金为19293亿元，同比增长34%，在调控周期内，自筹资金比重明显上升。

然而，统计数据显示，大多数公司目前的资产负债率在60%至70%之间，如果不包括预先收到的账目，实际负债率约为30%。大量预收账款的存在，实际上在一定程度上为未来的资本周转奠定了基础，并在一定程度上平滑了公司未来的业绩。