高力国际2020上海物业市场展望 整体市场租赁情绪转暖

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大规划:上海工业园区的新定义和新地图

上海，2019年12月18日——今天，全球顶尖的房地产服务和投资管理公司高力国际(NASDAQ和多伦多证券交易所:cigi)以“大机遇:三大趋势重塑上海工业园区布局”为主题，首次提出引领行业走向市场的宏伟愿景——上海工业园区需要重新定义和重塑布局，并宣布将于明年第一季度发布相关报告。

高力国际认为，上海肩负着长三角“大脑”的重任，引领着区域产业发展和经济转型，肩负着将上海建设成为“具有全球影响力的科技创新中心”的愿景，而上海工业园区是完成上述使命、推动科技创新产业发展的重要载体。高力国际在演讲中对工业园区的前瞻性创新定义，将为相关各方提供对上海工业园区市场更全面、更透彻的分析。

高力国际认为，近年来，上海工业园区的发展呈现出三大趋势，这推动了地图的重塑:

趋势一，产业集聚效应进一步增强:经过多年发展，各园区已形成完整的现代产业体系，吸引相关产业龙头企业陆续入驻。

趋势2，基础设施的发展，尤其是轨道交通网络等交通基础设施的改善，促进了工业园区的无障碍性，并为工业园区的向外扩展提供了支持。近十年来，周边工业园区总存量的复合年增长率高于核心区位工业园区，许多新兴产业呈现高速增长趋势。

趋势3:园区管委会和/或园区发展平台等开发管理实体将不断改善工业园区的经营环境，通过产业支持、创新激励、金融服务、人才吸引等维度制定和推出优惠政策，不断完善软硬件支撑体系，更好地满足产业发展需求。

高力国际在充分解读工业园区三大发展趋势的同时，结合“综合区位与规模、产品与配套设施、产业激励与主导发展”四个维度，提出了上海工业园区的新定义标准，并将上海工业园区的布局划分为核心子市场、成熟子市场和独立项目三个层次。

在高力国际定义的全新工业园区地图中，核心子市场、成熟子市场和独立项目在未来的租赁和投资领域将有自己的特点，开发商、投资者和用户将有无数的机会。

2020年上海房地产市场展望

高力国际也在同一天发布了其房地产市场预测报告——“2020年上海房地产市场展望”。该报告预测，到2020年，上海整体租赁市场将回暖，外资和科技行业将引领整体需求。从宏观环境来看，贸易紧张的缓解将有助于打破租赁市场的坚冰，而对外开放的加快、长三角一体化和多元化供给的进入将推动租赁市场的活跃。其中，在开放政策和日益明朗的市场前景的推动下，外资企业将寻求租金扩张，科技产业的需求将加速，工业园区和一些办公楼将从中受益。此外，在整体社会消费将保持稳定增长的背景下，电子商务和新鲜消费将继续拉动物流地产的需求，而国际品牌的不断引入和新餐饮的不断普及将引领高品质商场推陈出新。

写字楼|租房热将升温，“量价”将成为未来两年的趋势

2019年，上海写字楼市场需求较低，但下半年净吸纳稳定。预计2020年，受贸易紧张局势缓解、外资开发加速、长三角一体化和大量供应的推动，租赁市场人气将会回升。其中，外资企业将在开放政策和良好市场前景的推动下寻求租金扩张，而科技产业的发展将继续推高写字楼需求，因此净吸纳量将较2019年有所反弹。在供应方面，由于一些新项目推迟进入市场，市场将在2020年迎来供应高峰。预计空的整体入住率将被推高至25.6%，而租金将继续下降。“量价”将成为未来两年租赁市场的主要方向。

从需求来源来看，行业、专业服务、金融、高端制造和科技企业将成为新需求的主要来源，而前滩、徐汇滨江、北外滩等新区将继续成为热点，吸引大量优质企业入驻。

零售物业|创新，多维升级

上海零售房地产市场的发展在许多方面领先全国。2019年，包括许多外国品牌在内，共有1000多家专卖店；与此同时，华为和小米等手机品牌正竞相开设多家旗舰店和体验店；许多零售品牌已经跨越了餐饮业，创造了新的形式，如宜家烘焙坊和黑马火锅。在品牌和业态不断更新的趋势下，上海许多白金地段的商业项目正在进行转型升级，如李楠新天地、港汇恒隆、上海广场、四季广场等；预计未来几年上海零售房地产市场将保持多维升级趋势，市场竞争力将持续提升。

2020年，上海的整体零售房地产市场预计将保持稳定，但全年约有120万新供应集中在市场上，空的购买率可能会被推高。与此同时，2020年的新供应量位于非核心商业区，预计这将影响整个城市的租金水平。

行业|上海周边自建仓储和供应形成需求波动

2019年，由于租户自建仓库进入市场，加上上海周边租金优势较大的高标准仓库的供应，上海物流园区的吸纳能力将呈现阶段性负增长，整体市场空入住率将提高至11.5%，但平均租金仍将保持平稳小幅增长。据估计，2020年，除了电子商务和三方物流的持续增长外，新鲜消费需求的提高和进口的扩大将继续推动高标准仓储和冷链的发展。因此，尽管空的购买率有所提高，但租金保持稳定，并略微增加了2%。

工业园|科技产业将拉动需求反弹

预计在国家创新驱动发展战略的带动下，通信技术、电子信息、软件和互联网、生物医药等战略性新兴产业将高速增长，带动产业链上下游企业的扩张，成为园区市场需求的主要驱动力。此外，业主之间的竞争提高了租户的议价能力，华为和中国移动等许多领先企业都抓住了扩张的机会。在供应方面，预计2020年将有约101万平方米的新供应量进入市场，形成过去十年的供应高峰。因此，预计2020年租金将基本持平，但2021年将开通适度上调渠道。

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关于高力国际

高力国际(Nasdaq证券交易所和多伦多证券交易所股票代码:cigi)是全球顶尖的房地产服务和投资管理公司之一，在全球68个国家设有办事处，拥有超过14，000名有进取心的专业人士。他们通力合作，提供专业高效的建议和服务，为房地产企业用户、业主和投资者创造最大的物业价值。20多年来，经验丰富的领导团队(持有约40%的股份)为股东带来了领先于整个行业的投资回报。2018年，高力国际的公司收入达到28亿美元(如果包括关联公司，则为33亿美元)，其管理的资产超过260亿美元。