做一个怎样的地产商

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什么样的房子是由文化命题建造的

说到“主人”，也就是“纯粹的商人”(潘石屹最喜欢的头衔)其实就是这样一个人——当秘书告诉沃尔玛总裁罗伯特·沃尔顿他们的企业沃尔玛被评为500强时，罗伯特抬头看着秘书说“我知道”，然后低下头去做他的工作。

罗伯特的父亲、沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的例子更为生动:当沃尔玛成为当代最著名的企业时，采访他的记者搜索了所有的报纸杂志和山姆的个人资料，却找不到他的照片...

一个商人的纯洁，也就是说，一个商人的本质属性应该是冷静、沉默和久而久之的。它应该用水滴石穿的坚韧来打磨思想之剑、品质的底蕴和人格的精髓，而不是侥幸的成功、潜意识的聪明和绝望的叫嚣。

然而，潘石屹没有。他甚至想成为像章子怡一样的“艺人”。他想让每个人都开心。他想让人们快乐。他想让他的同龄人放松警惕。他希望人们在赏心悦目的时候买下他的房子。

沉重的历史文明，沉重的心理负担，以及外来文化的入侵，中国的房地产行业确实缺乏一些亮丽的色彩，很少有流星，也很少有冲击。因此，王石、冯仑、潘石屹，甚至任志强都想一石三鸟，一石激起千层浪，给当地有不同意见、众目睽睽之下的房地产业一个“追认”的说法——让我们把它掩盖起来。

当然，一个有文化的商人建造了一个有文化的房子。从个体户现代城到博鳌蓝色海岸，从建外个体户到长城脚下的公社，潘石屹不仅发挥了个体户的概念，还真正引领了当地房地产的一个潮流——“造房子，造好房子”。

与低层次的重复房地产业相比，潘石屹的意义在于他可以超越同行，在细分目标市场后，在宣传建筑美学主题的同时，他建造了一个与众不同的房子，获得了意想不到的收益，获得了除了“房子”之外的“创意”所增加的“文化附加值”。这是一种对文化和文化身份的追求的成功——“房地产经纪人潘石屹给中国单调的公寓和写字楼带来了亮丽的色彩……潘石屹的建筑在品味上已经国际化”，这在《美国时代周刊》的评价中是真实而公平的。

事实上，从山顶洞穴的瓷砖到秦始皇陵的砖瓦，再到殷墟的建筑，房屋一直是文化的杰作。作为文化的物质象征，建筑作为其精神的物质载体总是不可或缺的。

文化是具体而抽象的。它可以具体到一片瓦砾，也可以抽象到一个概念。潘石屹是北京房地产行业第一个玩转概念的人，而soho是他的代表作。它来自潘石屹作为一个清醒的人的意识——在网络时代，当“E”成为时尚时，建筑的根基应该被移植吗？

作为商人，每个人都面临着来自电子商务的挑战，包括制造业、家电、娱乐甚至教育。在“寻根”的过程中，我们如何与“电子时代”接轨？潘石屹的努力揭示了一个命题:文化向何处去？

本末倒置是一种混乱吗？这是一种有效的西方化吗？这是一个华而不实的复制品吗？还是追求前卫、时尚、本土化而不失本体？

潘石屹交了一张答题卡，可以得60分。第一个原因是他已经达到了现代化的“标准”，第二个原因是他还有一个最大的缺点——他什么时候会盖一个“穷房子”？

问题1:在奢华繁华的“潘石楼”中，不仅有为“穷人”设计的作品，还有“另类时尚”和“引领潮流”的作品。这不是一种疏忽，而是一种技能，这是是否存在“文化”的最后分水岭。

问题2:经过客户细分和市场定位后，潘石屹走上了“经典”之路，即他没有做“主食”。这可能会孤立你自己，甚至失去一个最重要的重心——人的位置。如果你总是像春天的雪一样起起落落，你最终会离开地球，落下枯萎。齐白石的返朴归真和托尔斯泰的返朴归真，应该成为潘石屹立志成为“大师”的典范。

因此，因为文化的最终方向是大众，它可以流通而不是流产。因此，我们请潘石屹创造一个“穷人的经典”的一天，这并不困难，但这个命题应该意味着什么。这是因为创造穷人的经典可能更加困难...

如何出售房子以解决关键问题

“大师”潘石屹与王石非常相似，尽管他标榜自己“与众不同”，试图让自己与王石不同。

王石给摩托罗拉回了一个广告，潘石屹正忙着做索尼的大使；王石攀登了珠穆朗玛峰，潘石屹去了西域。王石经常以教父的身份布道，潘石屹以军事顾问的身份指出了这个迷宫——突然评论房地产政策，突然批评标志性建筑，有时为建筑设计市场缺乏开放而感到悲哀，有时赞美民主建筑...

一方面，潘石屹总能想办法尽快卖掉他建的房子，以方便资金的流动；另一方面，他在卖房子的时候，可以想尽一切办法降低营销费用，用“潘氏公关运作法”实现“减负反应”。

概念营销是潘石屹独特的武术。与王石的“万科服务”相比，潘石屹可以一口气推出“soho”、“蓝色海岸”、“建筑师走廊”、“民主社会设计”等耀眼的知名品牌。如果时间流逝，他潘石屹仍然可以在“游戏理念”上引领整个行业——就像麦当劳强调他不是餐饮而是娱乐行业一样，就像可口可乐强调他体现了体育精神和

危机公关是潘石屹的专长。从“挖人”、“氨气事件”到“没理由退房”，潘石屹的理念就是一次次的玩活，变坏事为好事，用“事件营销”来推销自己的房地产，“卖才是硬道理”——潘石屹将做一个节目到最后。

当时，同样位于cbd商业区的中国第一商城，在香港代理商邓智仁的策划下，发动了一场针对潘石屹的“政变”。潘石屹的四名副销售总监和20多名销售人员通过反对末位淘汰制“造反”，集体叛逃到中国第一商城。但当潘石屹处理此事时，他主动与媒体接触，发起了舆论攻势。他扭转了乾坤，最终取得了主动，做出了漂亮的转身。这样，对方根本没有想到这一点，但它让这座现代城市出名了，而竞争对手精心策划的偷猎活动实际上挖出了这座现代城市的黄金和黄金。

后来，潘石屹推出了升级版的“无理由退房”(名为“无理由退房，年息10%)”:他立即被业界批评为“扰乱市场，推高价格”。然而，潘石屹走了自己的路。在现代城B座和C座的“无理由以10%的年利率退房”期结束时，只有6位业主办理了退房手续，退房率接近3%。而这些退休的房子，潘石屹一转手就赚了160万元。

“911”后，潘石屹立即倡导“安全建筑”和“建筑安全”；在房博会上，潘石屹特别有创意地提出“房地产不卖房子的概念是对思维的挑战”。这位公关大师总能在人们最需要他的时候出现——那个精心包装的“房地产商人”:个子不高，不结实，头发不多，“地方装束”，一个过去内向，擅长写作，不擅长言辞，在公共场合害羞的人，现在在媒体面前已经变了很多。

对于一个最需要资金的房地产商人来说，soho中国上市被推迟意味着什么？对于一个受到政府严格控制和市场冲击的房地产行业来说，“巨额利润”和“巨额亏损”可能是同一个词。结果，当地的房地产商无法做大做强，于是一个接一个地动员起来，使出浑身解数，使出浑身解数，搞概念，搞公关，这是最后一招？或者做点什么？他们甚至开始表演艺术。

因此，在中国的房地产行业，潘石屹不是最富有的，他的红石公司也不是最大的，但他无疑是最引人注目的。中国房地产行业最具争议的人物总是以不断的“创新”精神为人们创造新的感觉和概念，从而掀起狂澜。

当其他开发商意识到居住环境时，潘石屹已经在现代城市公寓的庭院和soho现代城市空的庭院中放置了相当前卫的艺术作品；当其他开发商因交接而与业主发生争执时，潘石屹两次提出不退房的理由，并首次提出不退房的理由，这是为了增加银行利息；这是他第二次暗示没有理由结账，加上10%的年利率，这使得他的竞争对手称他为“破坏行业秩序”。更重要的是，他把归还的房子拿出来，以零起价拍卖，最后甩开了所有的“存货”。

同样，所有的开发商都想尽一切办法赚钱，但潘石屹在水关长城修建了一条建筑师走廊。当建筑师走廊引起媒体关注时，他说:“我不卖它，我在做建筑艺术，这是供公众参考的。”当所有的开发商都尽最大努力为项目做广告和宣传时，潘石屹的建外个体户在没有花一分钱做广告的情况下卖掉了第一期。

公关大师潘石屹能成为房地产大亨吗？他的soho中国能成为一个房地产王国吗？为了实现这个目标，仅仅依靠公共关系来做一个节目并扭转局面是远远不够的。至于有什么区别？我相信潘石屹比任何人都清楚。因为，这里有一个明显的障碍——我们的首都有实力！

人物塑造为什么要建造房子

2003年8月31日，潘石屹在海南向媒体宣布，他的“博鳌蓝色海岸”在博鳌镇1000亩别墅用地正式破土动工，这是潘石屹十年后第一次回到海南。潘石屹宣布，由于该项目在之前的预订中被抢购一空，他不得不宣布“限购”——实名制下每人限购一套。消息披露后，人们大吃一惊:奥运商机让许多开发商头脑发热，想冲进北京，但潘石屹却突然反对，搬到海南建设“博鳌蓝色海岸”。为什么？

有人说潘石屹的举动是潘石屹的聪明。他可能已经意识到了北京楼市的危机，而空的发展空间不是很大，所以他及时退出了。潘石屹正在海南寻求“突破”。然而，一些业内人士表示，潘石屹正在出走，并在北京赚了很多钱。然而，他的争议、批评、消费者的不满和行业对他的特别尊重对他来说已经足够了，所以他不得不离开。

有着沙漠血统和农民思想的潘石屹，想用前卫、现代、酷的形象来塑造自己，骨子里的固执和粗心会“穿帮”——以“25度西行”为例，虽然潘石屹多次表示此行没有商业目的，但仍有业内人士分析，潘石屹为在建外出售个体户铺平了道路。就在他2003年版《西游记》上演的前一天，soho中国的旗舰产品建外soho的七个样板房同时开业。在对外开放的时候，潘石屹就在现场表演艺术，也就是邀请了很多模特，把她们画出来，放入各种雕塑中。在所谓的先锋派的叫喊声中，他们仍然没有摆脱刻板印象。

在海南和北京，潘石屹的游击战战略战术可以形成东升西落的立体效应，但却无法形成房地产业的核心竞争力。原因很简单，那就是行业内的低水平竞争。

还是在2003年，在北京物流港的四个开发商中，华远的任志强遇到了soho中国的潘石屹。早在1995年，当潘石屹来到北京时，他就接手了任志强手中的一个项目，即万通新世界广场。当时任志强手里的万通并不是什么好项目，却被潘石屹抢走，在当时的北京市场以天价卖出。用潘石屹的话说，万通新世界广场是从任志强的废纸篓里捡来的一个项目。我不知道任志强面对万通的成功是什么感觉。

潘石屹成功依托万通后，开发建设了一座现代化城市。在此期间，任和潘为了现代城和华亭嘉园的好坏，打了一段时间的口水官司，没有赢也没有输。事实上，他们一直屏住呼吸。那么，这给我们俩都创造了机会吗？谁会赢？据了解，由四家公司共同开发建设的160万平方米的房子就像一双女人的高跟鞋。潘石屹开发了前半部分，任志强开发了后半部分，前半部分被三面绿化带包围。因此，潘石屹不得不为此额外支出1.2亿元。潘石屹表示，由于1.2亿元的额外成本，他开发的项目价格将高于他开发的任何项目。据了解，目前，这两家公司已聘请设计公司来规划和设计该项目。任志强聘请了著名的西班牙、澳大利亚和美国设计师，如自20世纪60年代就出名的埃里克森，而潘石屹则聘请了荷兰和英国等现代前卫设计师。从他们聘请的设计师，我们可以看到任和潘的风格，即传统与现代。

至于这两个“手腕”在八年后的合作，好戏可能才刚刚开始。人们可以看到，这些在北京乃至全国闻名的手腕人物，在球场内外都是竞争对手。任志强说潘石屹是个“二等人贩子”，潘石屹称任志强为“菜农”，而他却一副要向法官告状的样子。这一次，两人将共同开发建设物流港口项目。谁会死？

曾经有人说，潘石屹对房地产并不痴迷，也不在乎房地产带来的巨大利润和风险。令他兴奋和充满激情的是建筑本身。

听听潘石屹的“弦外之音”:“soho是时代精神的代表，它颠覆了过去时代的建筑传统。”从某种意义上说，建外soho不仅仅是一个由房地产开发商开发的建筑项目，它的包容、丰富和融合正适应着北京这样一个大城市的灵魂。我们相信它会承载更多。意义。”

似乎已经形成了一个结论——潘石屹无疑站在了这一土地行业中能够理解建筑奥秘并赋予其现代风格的新一代开发商的前列——此外，“新文化地产”的概念最近被引入上海房地产市场，上海房地产市场多年的沉寂一下子被打破，潘石屹的形象塑造已经完成。

人们有理由相信，即使像潘石屹这样的本土商人，由于房地产本身的文化属性，也可能成为一种载体，使商业文明之火继续燃烧。然而，如果它是文明的，它必须是务实的、谦逊的和透明的。潘石屹的生长基因有这样的成分，所以引起了相应的关注，并期待着该基因在裂变中的扬弃。