房企“曲线”融资近500亿

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到目前为止，1月份房企的融资潮已经结束。据不完全统计，2013年1月，国内房地产企业通过发债、配股、增资和售股等方式筹集资金近500亿元。

值得一提的是，90%以上计划筹资的房企表示，公司获得的资金将用于偿还现有债务和增加土地储备。然而，华高来仕国际房地产咨询有限公司副总经理龚表示，一方面，在市场复苏的趋势下，“借新钱还旧钱”、“收草节粮”是房企的必然选择；另一方面，从以上住房企业的融资方式、信贷政策和债务情况来看，今年住房企业的资金链仍然紧张。

住房企业的“曲线”融资接近500亿英镑

随着绿城中国和法明集团月底加入海外发债“军团”，龙湖和澳远也再次发债，截至1月底，已有17家房地产企业宣布发债目标，融资总额为 63.5亿美元。除了在海外发行债券外，金地、星时、融创、恒大等房地产公司也计划通过配股融资，融资总额约为74亿港元，而建发、宇能实业、金轮天地通过股东增资、股权出售、首次公开发行等方式获得了超过21亿元的资金支持。

不难看出，1月份房地产企业融资额的80%受益于海外发债。毕竟，与2012年600亿美元的海外债务融资总额相比，今年1月份的海外债务融资总额超过了去年的60%。在业内人士看来，这一波住房企业融资浪潮不仅促进了短期债务向长期债务的转化，也为企业项目扩张提供了资金支持。

对此，薛指出，楼市仍处于去泡沫化过程中。去年第三和第四季度，许多开发商收购了土地，首都方面开始感到“不安”。1月以后，楼市将进入冬季休市期，自然会降温。

融资是好是坏难以维持

龚对房企的“资金匮乏”也有不同的解释。他指出，目前房地产市场监管和信贷政策难以放松，各方融资渠道收紧。今年是房地产(Quotes Zone)信托赎回的高峰期，基金处于底部且无力支付的案例数量肯定会增加。

事实上，自2013年初以来，已经有三起“绝对”房地产信托案件。此前，有消息透露，华业地产(行情股吧的交易点)无法承受信托到期。

与债务压力相对应，住房企业的融资是好是坏难以为继。就住房企业在海外发行债券而言，穆迪、标准普尔和其他国际评级机构坚持对中国住房企业的海外债券(即垃圾债券)给予更多的“非投资”评级，而福克斯报道称，瑞银仍在关注空债券市场，并计划近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。

有趣的是，资本市场似乎没有认识到另一种重要的融资方式——配股。在融创和恒大宣布配股计划的第二天，在花旗和童模的护航下，两家房地产企业的股价跌破了配股价格，对认购者来说无异于“竹篮打水一场空”。

去泡沫时代的债务隐患

经过一轮房地产市场的“大跃进”，住房企业的高负债发展模式并没有发生显著变化。同时，信托业协会的数据也显示，2013年房地产信托的本金和利息将达到2800亿元，远远超过2012年的1759亿元，赎回高峰将出现在第二季度。2011年信托的高本金和利息，以及2012年底土地收购成本的突然增加，使得即使是大型住房企业也很困难。

恒大是最典型的。据了解，2011年，恒大设立了16个信托产品，募集资金近46亿元；2012年，恒大上半年土地储备仅增加544万平方米，下半年却飙升至2046万平方米。

在恒大8月底公布年度中期报告后，摩根大通(JP Morgan Chase)立即发布了一份研究报告，称:“我对恒大的净负债率跃升至96.1%感到意外。”高盛(Goldman Sachs)明确表示:“除非恒大管理层愿意通过更加谨慎的新收购和扩张来减少资产负债表上的危机，否则其高资产负债率将持续下去。”

尽管恒大董事局主席许多次公开表示，公司规模已经达到理想状态，将坚持更加谨慎的土地收购策略。但实际情况是，恒大在2012年又支出了141亿元的征地费用，同时将2013年的签约销售目标提高到1000亿元，比去年的800亿元增长了25%。

为此，国泰君安在年初发表文章称:“恒大的全国覆盖，靠的是高杠杆率，这比未付土地款和快速销售还要高。”如果销售速度放缓，公司的流动性将出现严重问题，因此我们担心其财务状况。”

除了恒大，一些典型的房地产企业也存在隐患。在1月份募集资金的企业中，由于市场布局过于集中，雅居乐、房型、碧桂园、钟君地产等企业可能发展潜力不足；或者产品结构单一，缺乏成熟的产品体系，与企业现有的信用评级相差甚远。