地产行业大型企业已着手研究城镇化的企业战略

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记者了解到，包括万科、恒大在内的中国房地产行业一线大型企业已经开始研究甚至尝试与城市化的企业战略进行合作，而绿城也开始考虑通过现有业务增长迅速的代理建设业务平台，在新的“城市化”发展道路上占据先发优势。

对于中国的房地产企业来说，城市化和城市化的区别似乎意味着更广阔的市场。在新的城市化发展模式下，大量非传统中心城市的城市化进程所释放的改善居住条件的需求被确定为房地产业新的增长点。

“集团负责战略投资的部门正在研究和分析新型城镇化道路，这将为我们的业务带来新的空空间。”一位未透露姓名的恒大地产高管告诉记者，他还透露，调查和分析的重点是新的城市化能创造多少住房需求。

此前，恒大地产凭借二、三线城市乃至县级城市的大规模开发布局，在开发面积和交易面积上超越万科，成为“中国第一”。他们现在关心的是写入十八大报告的“新型城镇化”能否给他们带来跨越式发展。

“我们也非常关注城市化问题。”绿城建设首席执行官徐峰告诉记者。绿城建设是绿城集团旗下以房地产项目建设为核心的企业平台，于2010年正式成立。与一般投资土地开发的房企不同，绿城建设通过出口品牌和派出专业开发团队承担整个开发任务，与项目业主合作，然后收取一定比例的管理费。截至2012年10月，绿城建设已经在全国范围内签署了72个建设项目。

基于这种商业结构，徐峰对“城市化”发展道路所带来的市场机遇充满信心。他告诉记者，目前，他已经开始研究适当调整企业的产品线，并制定有针对性的战略，以保持和巩固自己在这一领域的优势。

这不是恒大和绿城建设的“超前思维”。记者了解到，房地产开发企业包括万科、首创置业、北大资源集团等。，实际上已经开展了相关的研究工作，并开始考虑根据“城市化”调整自己的发展模式、业务布局和产品线。

根据国家统计局2012年第一季度的数据，中国城市人口占总人口的比例为51.27%，首次突破“50%大关”，但在1978年改革开放之初，这一比例还不到17%。随着城市人口的快速增长，中国的房地产业迎来了自己的黄金十年。

“正因为如此，中国房地产开发行业深知城市人口增长对于行业和企业整体发展的重要性。”华高来思房地产顾问有限公司总经理李忠表示，以京、沪、穗、深为代表的一些特大型城市的人口与资源矛盾不断突出，当城市人口增长开始触顶时，“分散发展”的城市化将带来城市人口的持续增长和与之相关的住房改善需求。

NPC财政经济委员会副主任尹仲卿表示，虽然中国目前的城市化取得了一定的成就，但最突出的问题是人口城市化远远落后于土地城市化——“在城市建成区。”随着面积的不断扩大，由于户籍、社会保障、公共服务均等化等原因，原有土地上的居民并没有成为稳定的城市新人口。"

他认为，十八大提出的“新型城镇化”道路将解决这一问题——通过户籍、社会保障、公共服务等领域的改革，通过“小城镇”的均衡发展，保证城市人口的增长，形成新的市场消费能力，实现发展的可持续性。

“从发展企业的角度来看，虽然城市化和城市化只有一个词的区别，但它意味着一个巨大的新市场空空间。”绿城建设(Greentown Construction)首席执行官徐峰对记者表示:“原有的大城市和超大城市公共资源配置模式，已经造成这些城市公共资源承载能力出现问题，而‘城市化’将以更加均衡的方式，将更多公共资源配置给原有的中小城市。”无论是城市建设还是住房改善需求，对我们来说都是一个巨大的市场机遇。”徐峰说道。

事实上，房地产开发企业告别大城市发展模式的“城市化”并不陌生。例如，在目前正在建设的72个项目中，有54个位于除北京、上海、广州、深圳和杭州之外的“非传统中心城市”。万科和恒大也开始逐步扩大在二三线城市的布局覆盖面。

当几乎所有的房地产开发企业都认定城市化将成为未来的趋势时，如何在这一领域占据先发优势就成为一个不可回避的命题。

徐峰告诉记者，从他在企业实际运作中积累的经验来看，绿城建设的代建制模式是快速扩大市场规模、更快更有效改善城市面貌、提升生活质量的有效手段。

“如果是投资和购买土地进行开发，决策周期比较长，有很多制约因素，而且资金需求大，所以建造更多好房子的理想道路比较长。如果是在代建制模式下，当地业主对当地市场情况比较熟悉。绿城建设具有质量、品牌、管理和营销优势，还可以提升城市品位，创造城市之美。”徐峰说道。

绿城建筑市场的迅速扩张证明了徐峰的上述判断。记者了解到，截至2012年10月，绿城建设合作代建已进入中国45个一、二、三线城市，开发面积超过1600万平方米。

前述恒大地产高管告诉记者，一些中小城镇在经济快速发展后，住房改善需求很大，但缺乏有影响力的品牌和高端产品。恒大之所以能在大量二三线城市取得更好的销售业绩，主要就是基于这种需求。