商业地产在资金热捧下易出现泡沫化

本篇文章1366字，读完约3分钟

目前，商业用地不仅在北京、上海和广州等一线城市受到追捧，在二线城市也是如此。今年1月至4月，杭州主城区共出售24种新型土地，其中12种为商业和综合用地。

据业内人士分析，2012年房地产市场的亮点仍然是商业地产，因此开发商有更大的动机收购商业地产用地。预计今年将有更多的房企涌向商业地产。

《2011年中国房地产开发企业500强评价研究报告》显示，前20名开发商已进入商业地产，金地、保利、招商局、万科等大型房地产企业相继成立专业商业地产开发运营公司，抢占商业地产。

北京中原房地产市场研究部主任张大伟表示，从2012年第一季度的房地产开发投资数据来看，住宅开发投资的增长率仅为19%，而商业地产的增长率达到43.4%。这表明资本仍在大量进入商业房地产市场。

多种因素导致了对商业地产的追求

业内人士认为，持续的调控、保障性住房建设的不断推进等因素正在改变行业对住房市场的预期。复星国际(Fosun International)联合总裁、复地集团(Forte Group)执行董事魏凡表示，在房地产市场政策调控和市场波动频繁的环境下，单纯专注于住宅开发业务风险太大。在这种情况下，许多住宅开发商转向商业地产，以平衡风险，寻求更广泛的发展。

此外，商业地产的迅速崛起也与许多城市服务经济的快速发展有关，对写字楼、商店、酒店等商业地产的需求也迅速增加。为了鼓励商业地产的发展，一些地方政府甚至明确提出，对于总投资超过5亿元的大型商业项目，土地价格要打五七折，这无疑激起了开发商的征地热情。

租金上涨也是商业地产市场持续增长的驱动力之一。根据今年2月戴德梁行发布的全球办公室租金支出报告，去年北京中央商务区各车间的年租金支出增速为全球最快。

值得警惕的是，局部泡沫正在逐渐显现

商业房地产市场正在迅速升温，隐藏的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会提醒我们要对商业地产和二三线城市地产的风险保持“关注和警惕”。

据上海易居房地产研究所统计，近年来，以商业和办公为重点的城市综合体项目在大城市发展迅速。到2015年，20个重点城市新增市场容量将达到1.6437亿平方米。以中国西部一个省会城市为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一番。益居房地产研究所的周认为，未来几年，中西部城市的商业地产将面临供过于求的风险。

根据世邦魏理仕的最新统计，中国许多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有些甚至达到60年。可以说，从供求关系的角度来看，中国的商业房地产泡沫正在逐步显现。

“目前，许多地方的商业供应领域严重过剩。未来，肯定会有大量大型商业中心无法运营，这将使开发商和购买商铺的投资者赔钱。”中国房地产信息集团研究总监薛表示，短期内，市场上商业地产项目的供应量过大，房地产开发商的开发经营能力参差不齐，一些商业项目不可避免地会被关闭、重组和收购。尤其是二线城市的新区项目，商业地产缺乏足够的人流和消费来支撑。

值得注意的是，许多商业项目都是直接卖给个人投资者的。在那些商业地产项目大量重复建设、消费能力短期内没有明显提高的城市，此举无疑会将巨大的风险转移给后者，而且随着投资者的频繁周转，很容易使商业地产泡沫越吹越大。