SOHO中国遭瑞银降级 2012年销售目标被高盛腰斩

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在房地产的控制下，soho中国不断遭遇“折扣”:2011年soho中国的合同销售额仅为109亿元，远低于年初设定的200多亿元的年销售目标。结果，2007年上市后至少77%的年销售增长率戛然而止。2012年，当230亿元人民币的销售目标刚刚公布时，却遭到了高盛和瑞银的“冷遇”。两家公司预测今年soho中国的销售额分别只有117亿元和166亿元。瑞银甚至将soho中国的股票评级从“买入”下调至“中性”，而高盛则维持“中性”评级。

年度销售目标被泼了冷水

2月8日，在soho中国召开的公司电话会议上，soho中国董事长潘石屹宣布，2012年soho中国的年销售目标是230亿元，这意味着与去年109亿元的实际销售额相比，需要同比增长111%左右。出人意料的是，今年的销售目标立即与两家国际知名研究机构达成。

2月9日，高盛发表的一份研究报告对此泼了一盆冷水:高盛预测，2012年soho中国的销售额将达到117亿元，仅为soho中国年度销售目标的一半。

根据soho中国公司官方网站的数据，目前soho中国销售的项目包括北京的7个项目，包括望京soho、嘉盛中心soho、光华路soho、上都soho、朝外soho、单玲soho和上海soho中山广场，其中望京SOHO是绝对的销售主角。

记者注意到，高盛对soho中国2012年销售额的预测只有soho中国自主目标的一半左右，这主要是由于对望京soho中国今年销售前景的不同预测。

望京soho占地面积11.5万平方米，规划总建筑面积52.1万平方米。潘石屹预计，今年望京个体户将带来145亿元的销售贡献，占全年230亿元销售目标的近63%。然而，高盛预计该项目今年的销售额仅为38亿元人民币，对其销售前景持悲观态度。值得注意的是，该项目自2012年以来的实际销售数据极其惨淡。

根据北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上收集的相关数据，记者发现，截至2月13日，望京个体户的签约总额约为47.75亿元。潘石屹透露，自去年8月开业以来，望京soho项目2011年的销售额超过40亿元。从这个角度来看，“40多亿元”几乎相当于总承包金额约47.75亿元，表明该项目的销售并不顺利。潘石屹透露，soho中国1月份的销售额只有7000万元人民币。对于望京soho的销售放缓，潘石屹将其归因于“主要是由于自去年下半年以来市场流动性收紧。”

在高盛看到soho中国2012年的销售前景后。2月10日，瑞银的一份研究报告预测，2012年soho中国的销售额将达到166亿元，约为soho中国年度销售目标的72%。

2011年的销售目标只完成了一半

除了对2012年销售目标的信心危机，soho中国2011年控制下的房地产年度销售业绩也不尽如人意。

2月8日，潘石屹透露，公司2011年的合同销售额只有109亿元，远远低于年初设定的200多亿元的年销售目标。与2010年的238亿元销售额相比，同比下降了近54%，从而结束了公司上市后至少77%的年销售额增长率。

据记者统计，soho中国2007年上市后销售额增长迅速，2008年、2009年和2010年的销售额分别增长了92%、77%和82%。然而，2011年的房地产调控中断了soho中国的高增长率。高盛和瑞银也认为空是soho中国2012年的销售前景。

潘石屹认为，央行最近关于首次住房贷款的声明是宽松货币政策的信号，在“两会”后可能会放松。soho中国首席执行官张欣也多次表示，这一轮房地产调控将在“两会”后放松。

然而，高盛和瑞银在相关研究报告中对此提出质疑。高盛(Goldman Sachs)同意soho中国管理层的观点，即中央政府可能会放松货币政策，商业地产投资将大幅增加，但同时指出，一旦放松货币政策，住房市场也会受益，并可能首先受益。瑞银认为，即使中央政府在后期放松货币政策，也很难回到2010年的状况。

高盛还对soho中国目前的销售疲软表示强烈担忧。高盛去年12月8日的一份研究报告警告称，自去年9月以来，soho中国的整体销售已经逐渐放缓。因此，soho中国2011年净资产值预测下调。

今年1月，soho中国的销售继续放缓，月销售额仅为7000万元人民币。令人担忧的是，2012年的年销售目标比2011年增长了111%。