2000多亿房地产信托今年到期

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随着限购、限价令和信贷紧缩，房地产信托成为许多开发商的"救命稻草"，但风险也逐渐显现。CICC房地产信托专项分析报告显示，2012年房地产信托预计到期金额为2234亿元，总还款金额约为2500亿元；2013年，预计到期规模为2816亿元，总还款金额约为3100亿元。

据记者采访的业内人士透露，针对单个房地产项目或低资质开发商的信托产品可能会率先出现赎回风险，但房地产信托大多是流动性风险，赎回风险一般是可控的。

据CICC报道，房地产集合信托的还款高峰将从2012年开始，第三季度到期约1000亿元，其他季度到期约350亿至500亿元。其中，3月是一个小峰，到期日约220亿元；到期高峰在7月至9月，平均每月超过300亿元。

房地产信托的赎回基金是基于房地产的销售回报。然而，在现有的限购、限价、贷款等控制措施下，房地产业务的销售回报速度放缓，难度加大。同时，银行贷款、资本市场融资等融资渠道被阻断。对于即将进入集中赎回期的房地产信托，各种不利因素加剧了赎回风险。

对此，北京大学房地产金融中心主任冯轲告诉记者，房地产信托赎回风险确实存在，但房地产信托在整个房地产融资额度中所占比例很小，不会造成大规模影响。

中国人民大学信托与基金研究所所长周晓明也告诉记者，对于房地产信托来说，不能排除个别项目的流动性风险，但只要房地产行业波动不大，整体风险是可以控制的。

此外，房地产信托的高回报率反映了房地产企业融资成本的不断增加。数据显示，2011年，房地产信托平均预期年收益率从1月份的9.26%上升至12月份的10.52%，年平均预期年收益率达到10.08%。

易信信托研究员徐迎丰告诉记者，房地产信托的收益率正在上升，房地产开发商的实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称，由于货币政策趋紧和资本成本过高，房地产信托的资本成本也一直在上升。与此同时，房地产调控政策如火如荼，开发商的资金压力急剧增加，房地产信托收益率也创下新高。开发商的信托融资成本超过20%已经成为常态。

针对不同资质开发商的房地产信托赎回风险，CICC报道称，一级资质开发商大多使用股权投资、贷款等信托，相当于高息贷款，项目多，融资渠道广。成交量大，赎回风险相对有限；资质在三级以下的开发商大多是项目公司，信托介入较早，主要是股权融资，违约风险较高。

据了解，在房地产信托存在实质性赎回风险之前，信托公司可以通过拖延和“补旧”来缓解资金压力。当房地产企业不能按时还款时，信托公司可以用自有资金偿还投资者，将资金转移给第三方并出售抵押资产。

一家信托公司的一名高管告诉记者，除了出售抵押资产、延期偿付、弥补新资产以及寻找第三方接管之外，这只能表明信托产品存在流动性风险，而非真正的投资风险。从以往的经验来看，赎回风险在整个行业中的可能性很小，但一些规模飙升、风险防控不力的信托公司可能会最先出现还款风险。