楼市调控作用渐显 房闹现象渐多

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11月4日上午，上海嘉定龙湖房地产黎城营业部。门口的展示沙盘上没有建筑模型，只剩下两个灯座，树模型扭曲变形。沙盘上破碎的碎片仍然可以看到被砸碎的痕迹，而另一个全景沙盘被黑色的布罩完全挡住了。在这座建筑装饰精美的样板间里，醒目的是业主写在白墙上的“建筑面积比例欺诈”、“还我血汗钱”等黑色抗议标语。

在销售办公室，只有两个销售人员埋在前台，那些进来的人甚至不会抬头。更多的工作人员正坐在茶几前，与咖啡机的嘀嘀咕咕聊天。

因为集体购买已经结束，剩余的房子非常有限，所以售楼处只有零星的管家。然而，就在半个月前，有一个3天的过度拥挤，但随之而来的是数百名老业主的抗议。

上海楼市的“金九银十”已成为“铜九铁十”。开发商不得不收回资金，开始以高价出售。在房屋信息网站上新开的楼盘中，可以很容易地看到“打折”、“活动”等宣传词，一些楼盘已经降价40%以上。

这触动了老业主的神经，房子随着“他们辛苦积攒的钱”贬值，老业主的“维权”行动开始了。他们要求:“不要降价销售，要么结帐，要么补足差额！”

11月2日，龙湖业主代表与龙湖公司代表的谈判因谈判地点不同而失败。舆论不支持老业主，许多网民指责他们“阻碍房价下跌”，而记者采访了相关法人，认为这种权利保护没有法律依据。

然而，在物业市场的监管下，业主如何承担市场风险呢？这是一个值得讨论的问题。

房地产代理:大幅降价促销

近年来，国家十条、房产税和限购令的调控功能逐渐显现。从统计数据来看，近三个月上海商品房的供应面积一直在增加，但交易量的增长为零。

折扣和降价无疑是扩大营业额的最快方式。《中国青年报》记者近日走访发现，在上海，已大幅降价的嘉定龙湖地产鲤城、绿地集团夏秋广场的部分公寓只有顶层和一两层，房屋基本售罄。

10月19日，龙湖地产发起了为期三天的“抢占华东”促销活动，以SouFun.com为平台，在有限的时间内购买了包括立成地产在内的上杭三地1000套房，转换后房价从17500元/平方米降至14000元/平方米左右。

同样，浦东中海的御景西安的价格也大幅下跌，跌幅最大的是每平方米6000元，而绿地集团的夏秋广场也下跌了每平方米4000元。除了降价之外，保利居的一些房产最近被网民曝光为“变相降价”，通过赠送车库和免除契税，优惠幅度有所提高。

首先，早期的业主花了大量的钱买房子感到沮丧，然后他们觉得被开发商欺骗了。

在10月的最后两个周末，在上述售楼处，老业主集体示威抗议，要求“开发商作出声明”，停止降价销售，而一些业主要求退房或补差。

龙湖房产销售处的工作人员当时回应说:“我们只能按合同办事”，没有办法满足业主的要求。“没有办法降价。每个家庭都是这样，房价下降了，但好的地板也被其他人(早期业主)买走了。”

政府部门:“我们不会干预市场行为”

他手里握着房子的老主人，以为在他的控制下，只有房地产开发商和房产中介在过冬，但他是第一个活不下去的人。

"在我们得到房子之前，几十万元突然蒸发了."以一个90平方米的小公寓为例，上述几个楼盘的早期业主的房子降价至少20万元，几个大楼盘的老业主认为开发商这样促销是为了自己的利益，这种降价是“欺诈”。

一位不愿透露姓名的维权业主表示:“我们没有阻碍降价，我们与新买家没有任何矛盾，但开发商不能这样降价。我们几乎支付了首付，而福利确实受损。”

优惠措施也有争议。在保利家园业主论坛上，老业主认为“大家都花血汗钱买房子，这(附加优惠条件)对老业主极不公平。”

事实上，房主要求退房的原因不仅仅是因为价格缩水了。龙湖地产的业主与开发商谈判时，一位男性业主愤怒地说:“有太多的合同没有执行。别跟我提合同的事。”业主的失败是指开发商对建筑面积比例和附近规划的承诺。一位名叫“嘉定龙湖业主权益保护”的龙湖业主在微博上披露，权益保护行动始于2011年3月。他们认为龙湖偷了容积率的概念，在停车容积率和住房质量方面存在缺陷。这时，价格大大降低了，所以他们要求退房。

因此，在房价大幅下跌的房地产销售处，出现了新买家排队抢房、老业主举着“抗议欺诈”的横幅要求退房的场景。但是，事先订立的合同中没有相应的条款，法律依据不足。

事实上，这不是业主第一次抗议降价。早在2008年，在上海、杭州、武汉等城市万科业主的退房潮中，由于前期合同条款中没有降价条款，万科只能得到“理解客户心情，但其所有企业行为必须遵循合同原则”的回应。

“早期业主的利益显然遭受了损失，但业主的损失与开发商的降价行为之间是否存在因果关系尚有争议。”复旦大学(微博)法学院段厚生教授解释说，从法律依据来看，当业主与开发商签订书面购房合同并通过法律程序备案时，双方都应被视为“理性人”，具有预测和承担商业风险的能力，包括房价下跌或汇率下跌的风险。

《中国青年报》记者致电上海市嘉定区房屋土地管理局，得到了同样的回答。该部门的工作人员表示:“开发商降价是一种商业行为。只有当他们的房价上涨超过20%时，我们才会限制他们。但是，上级有关规定并未通知对下降的限制。因此，目前的调查认为，嘉定的这两处房产没有违法经营和市场行为，我们不会干预。”

在10月27日举行的上海市政府例行新闻发布会上，上海市政府发言人徐伟也表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格由房地产企业和购房者根据市场供求关系协商议定。同时，房地产企业也要按照规定实行“一套一标”，明码标价，接受监督。双方如有冲突和争议，应根据协议协商解决。如果协商失败，可以通过司法途径解决。相关职能部门将依法加强监管，查处违反商品房价格管理规定的行为，维护当事人的合法权益

法律专家:目前，它正处于经济理性回归时期

从事民商法研究的复旦大学法学院教授段匡认为，目前，在经济理性回归时期，当事人应当理性地考虑自己的利益和责任。

“因为当房价上涨时，开发商没有权利要求终止合同，让业主以新的价格购买，那么同样的逻辑使业主很难有权利要求赔偿差价。”段匡解释说，当时高价购买的人一定综合了各种条件，认为这是一笔好买卖。今天的购房者认为这个房价已经结束了，但事实上，还有房价是否会下跌的问题，这在本质上是由每个人自己的判断决定的。

然而，段匡认为，如果存在说服、指导或欺骗等违规行为，业主可以在提供证据后要求赔偿。

近日，上海市市长韩正表示，要进一步落实中央政府对上海住房市场的调控政策。“下一步，我们的态度是坚定的，我们将坚决执行中央政府的宏观调控措施。”

随着调控力度的加大，开发商是否可以无限制地降价，一些分析师指出，开发商大幅度降价是为了抽回资金，这实际上给老业主、周边房地产开发商和二手房市场带来了影响。

《中国青年报》记者调查了位于上海市广韵路的一条街的房地产中介，发现最近，大多数规模较小的房地产中介已经有两到三个月没有二手房交易，经营成本主要由部分租赁费支撑。

“有多少大大小小的房地产经纪人被关闭，我已经开始考虑是否关闭他们。”上海华谊房地产的经理黄健告诉记者，现在交易无法完成的主要原因是，买家正等着看房价下跌，而二手房的价格不愿放开。

“中国的楼市价格波动，政府在其中发挥了巨大的作用。这种政策风险对业主是不公平的，有必要根据涉及政府政策的法律寻求救济。”截面厚度省给空.一个较大的讨论

业主作为经济理性人，在市场行为中应该真正承担责任，但仍然需要完善风险承担制度。中国社会科学院社会学研究员唐军教授(微博)最近在一次关于城市住房政策研究的讲座中指出:“政府对房价的调控可能会导致‘负资产’问题，即在房价下跌后，房主仍需要以原来的高价偿还房贷，这将会引发很多问题，需要通过整体住房政策进行调整和保障。”

段厚生表示:“如果我们因不可预测的政策而遭受损失，我们可以讨论是否可以向政府索赔。”

对于购房者，段厚生警告说，“如何减少损失取决于市民的理性判断，而不是追涨追跌，并根据理性、平和和必要的原则做出购房决定。”法律很难每次都满足每个人的要求，只有普遍的公平才能实现。”