地产大佬掀起降价潮

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华远地产董事长任志强(微博)的声音(3.72、0.04、1.09%)并未停止，“你必须在限购力度更大的城市购买房地产”，但上海、北京、深圳等限购力度最大的一线城市掀起了前所未有的降价和退房“风暴”。

公众舆论此前认为房地产大鳄最有抵抗力。一线城市和一线房地产开发商，为什么是他们？

10月21日左右，上海出现了降价风暴。根据已披露的降价楼宇统计，有近10幢楼宇涉及大幅降价，大部分降价幅度在30%左右，最低降价幅度降至5.8%。这些建筑的每平方米单价至少下降了4500元，这几乎是上海有商品房交易记录以来的最大折扣。

除了上海，北京和深圳等一线城市几乎同时经历了开发商的大幅降价。

在这波降价浪潮之前，市场普遍认为，在北方、上海、广州和深圳等一线城市，尽管房地产促销有小幅折扣，但房价将保持坚挺。正是由于这种预期，在限购订单下，一批急需限购的人进入了市场，在上海的降价风暴之后，他们成为了“退房潮”的主力军。结果，一些人砸了售楼处来表达他们的愤怒，并要求开发商退房。

另一方面，面对限购限贷政策，理论上最早撑不住的应该是中小房企，但令市场惊讶的是，本轮降价风暴是由大型房地产开发商引发的。龙湖地产(00960.hk)、中国海外(00688.hk)、绿地集团和星河湾代表了中国不同类型的房地产大鳄。

“中国房地产市场的怪圈终于打破了，买房时必须赚钱。”该政策咨询研究中心主任张宏伟直言不讳地表示。对于中国房地产市场来说，这可能是一个历史性的时刻，这个市场已经疯狂了大约10年。

然而，凯盛金略(上海)投资管理有限公司副总经理尹新民却直言不讳地表示:“降价和退房可能只限于今年年底，而后市可能是另一个熟悉的场景。”

一线城市普遍减少

上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海的降价和退房也是最激烈的。

“从龙湖禹城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地夏秋广场到星河湾的豪宅，从中海御景桥的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面的下降，其中跌幅最大的中海御景桥Xi安别墅下降了43%，而市中心的香溢花城也下降了32%，这说明这一轮房价的下降非常激烈。”中国房地产信息集团分析师薛表示。

以前，所谓的市场专家对远郊应该先降，中心应该先降，豪宅应该先降，还是低价房应该先降有很大的争议。然而，这场风暴同时席卷了四面八方，这是公众舆论所期待的。

上周四，一位接近上海龙湖的人士发出了一份“特价品”:“龙湖豪望山项目的优惠住房只剩下两层楼了。该信息在今晚7: 00之前有效，您可以直接用现金签合同。”

龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。在上海市场，龙湖豪王山的预期价格为27000元/平方米，优惠价格为15000元/平方米；龙湖立成前期平均成交价为17000元/平方米，精装公寓打折起价为12000元/平方米，相当于30%的折扣。

龙湖地产的一位人士告诉记者，鉴于近期华东市场表现相对较低，客户有强烈的观望情绪，降价是为了有效激活和抢占市场。

龙湖集团执行董事兼首席营销官秦表示，经过这一轮推广，龙湖在华东地区的销售任务已经基本完成。“为了应对可能出现的市场波动，公司在年初主动放缓投资步伐，并加强了销售策略的灵活性。目前，这些战略已相继生效，确保了公司财务状况的健康。”

除了龙湖，中海地产也是降价的“明星”。其子公司中海御景西安的平均交易价格为2万元/平方米——公寓为2.2万元/平方米，别墅为3万元/平方米。优惠后，均价为17000元/平方米，相当于公寓打八折，别墅打五折。

除了上海，北京和深圳等一线城市几乎同时经历了开发商的大幅降价，同时伴随着早期业主权益保护和抗议。

统计数据显示，上周深圳共有455套一手住房售出，比上个月下降13.8%；交易面积37900平方米，比上个月下降11%；二手房平均成交价为17787元/平方米，比上个月下降2.2%。

捕食者不是坏钱，为什么要先降价

这场降价风暴的主要参与者是几家大型房地产企业。从财务数据来看，他们显然不是最缺钱的，甚至连降价幅度最大的房地产开发商的财务数据都相当漂亮。然而，一些日子很难过的中小房企还没有搬迁。

几乎所有的房地产大鳄都掀起了这场降价“风暴”，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、昌佳集团等。

无论从这些降价企业的财务数据和业绩来看，还是从内部人士的角度来看，他们都不是最缺钱的。

据资深分析师称，龙湖地产财务状况良好。截至6月底，手头现金约为126亿元，其中仅有4亿元为限制现金，自由现金流充足。在回报率方面，今年上半年售出的183亿元中，集团已收回171亿元，回报率高达93.4%。

“虽然整个行业下半年的回报率将低于上半年，但预计龙湖的年回报率将达到80%，集团将在下半年放缓土地收购的步伐。据估计，目前手头现金超过100亿元。”

龙湖透露，代号为“抢占华东”的促销活动同时在上海和杭州的三个新址推出，近1000套套房推出限时团购策略。五天内认购金额接近20亿元，销售率约为90%。

不是坏钱，而是带头大幅降价撤回资金。龙湖地产在葫芦里卖什么药？

凯盛策略师尹新民分析称，在市场波动预期日益强烈的背景下，保持流动性、确保资金链安全已成为大企业的首要任务，利润率已退居第二甚至更低。

但是为什么这些开发商现在选择降价呢？

根据国际投资评级机构穆迪(Moody's)发布的最新报告，在未来12个月，在中国接受采访的大多数房地产开发商都不会担心流动性风险。截至2011年6月，内地开发商持有的现金总额达到1910亿元。

“问题是12个月后。按照目前的监管基调，12个月后的市场仍不乐观。”尹新民直言不讳地表达了开发商的担忧。作为一家大型房地产企业，它更多的是从资金链和绩效方面进行规划。为了应付较长时间后可能出现的资本需求，必须提前做好准备。同时，也有一些企业在今年年底冲刺年销售额的因素。

尹新民的分析是，一线城市被选中率先降价的原因。除了一线项目单位面积资金回笼量大这一客观因素外，企业在二三线城市后期会有较大的项目投资，这是区域战略选择的体现。

种种迹象表明，龙湖等大型房地产企业的资金安排普遍较长，越来越多的房地产大鳄选择提前降价抽回资金，以防资金链真的紧张，降价为时已晚。

最近，一家知名上市房地产公司的巨额信托融资受到外界质疑。公司内部人士透露，管理层目前最头疼的不是外界的疑虑，而是12个月、18个月和24个月的不同期限到期后，如果市场仍难以好转，信托融资将陷入危机。

然而，一些专家分析，大规模的房地产应该先降价或看市场前景。这一次，它打算从中小房地产开发商那里收集筹码，等待反弹。

年底后我们还能战斗吗？

中国房地产信息集团(China Real Estate Information Group)分析师薛认为，长期信贷紧缩政策导致市场资金短缺，购买力大幅下降，限购和限贷影响了部分购买力，这是目前需求不足的主要原因。

“到年底，开发商将面临大量的债务支出，如工程付款、材料付款和工人工资。此外，由于紧缩的货币政策，很难发放贷款，新贷款也不太可能得到偿还。房价在短期内肯定会下跌，预计会有更多的开发商加入降价浪潮。"

这些大型房企的降价“风暴”打开了新一轮降价的大门。大规模的降价可能在短时间内蔓延，更多的房地产企业和项目加入降价“大军”的趋势日益明显。

然而，悬念依然存在，业内人士普遍认为降价周期和价格底部还有待确认。

soho中国董事长潘石屹(微博)对限购条件下的降价效果并不乐观。他认为，在限购条件下，房价下跌对房价总量的影响远远小于没有限购的情况。

“在购房的限制下，房地产市场是复杂的。从心理上讲，开发商总觉得限购迟早会取消。”潘石屹透露，当政府召集包括他在内的人士开会时，有关政府官员明确表示，开发商不应该对短期取消限购政策抱有任何希望，限购政策必须是一项长期政策。

薛提醒，在楼市调控和货币紧缩政策放松之前，房价仍将下跌。但是，从中长期来看，土地成本和建安成本都在急剧上升，购买力也会随着经济的增长而急剧上升；短期房价调整只是最后一轮泡沫被挤出、短期紧缩货币政策和资金短缺的产物。一旦货币政策和楼市调控政策放松，房价可能会迎来新一轮的再次上涨。

对于这个问题，业内大多数人表示，2012年初大规模大幅降价的可能性不高。和往年一样，大多数企业会选择在年初观望，确定政策环境和市场环境的走向，然后进行全年的战略部署。

至于拐点，尹新民认为，真正的拐点是二级市场的整体变化，这是一个突然的市场变化，计划外的大规模降价可能是拐点，这是无法控制的。但是，目前的降价大多是针对计划中的大型房企自身的战略需要而推出的，真正的转折点还为时过早。

然而，这一波房地产大鳄的计划降价浪潮，进一步冲击了一大批资金链处于真正危机中的中小房企，个别房企计划降价引发的整体市场降价正在悄然成形。

上海一家中型私房企业的一位营销人员向记者透露，“老板非常担心这些大型房企的大幅降价所带来的影响，正在筹划其房地产的降价。”如果进展顺利，将很快实施。”

“这种降价是计划外的。它不受开发商等市场力量的主观控制。一旦传播开来，这就是真正的转折点。”尹新民直言不讳地说道。

目前，最大的悬念在于2011年还有两个多月。两个月后，我们将进入一个新的企业销售周期和银行信贷周期。企业降价的力量还会存在吗？