财政部完成征管试点 二手房交易步入高税期

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全国存量住房交易的税收负担将大幅增加

8月，影响全民的房产证被加税，被财政部和国家税务总局紧急叫停。然而，房地产税收负担的上升趋势仍然暗流涌动。在财政部和国家税务总局的领导下，“应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管”的试点工作已经完成，并已推广到全国非试点城市。这项名为“加强税收征管”的举措，意味着全国范围内的存量房交易税收负担将明显增加。

高增税的诱惑

对这一涉及数千万纳税人的举措的解释低调而务实，指出“目前，在存量房交易过程中，纳税人轻报交易价格、偷税漏税的现象屡见不鲜，形成了明显的税收漏洞”，并称这一现象“影响了税法的严肃性，削弱了房地产市场监管的政策效果”。

二手房交易涉及的税种包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。目前，个人住房销售暂免土地增值税。

在现行税法中，个人二手房交易实际涉及的税种包括契税(税率为全额的1%-5%)；营业税(税率为总额或差额的5%)和个人所得税(税率为销售收入的20%)，均以房地产交易金额为基本计税基础。房地产交易的金额直接决定了缴纳的税额。二手房交易通常价值数百万元，买卖双方都有强烈的动机通过签订“阴阳合同”来减税。

因此，财政部和国家税务总局认为，应用房地产估价技术加强对存量房交易的征税，可以有效解决房地产交易中的偷税漏税现象。同时，这一举措也可以为推动房地产税制改革做好思想、技术和人才储备，具有长远意义。

2003年中央政府提出“有条件的房地产统一规范征收房产税”后，财政部和国家税务总局确定了房产税的计税依据。随后，在2004年和2007年，财政部和国家税务总局分两批选择十个省市开展房地产模拟纳税评估试点。然而，自那时以来，财产税改革进展甚微，纳税评估不能适用于税收征管实践。地方政府试点只停留在会议和文件上，这被称为房产税的“空转向”试点。

面对改革的现实阻力，近年来中央政府制定的房产税改革方案被悄然调整为改革范围狭窄的房产税框架。财政部和国家税务总局从技术层面寻求突破。2008年4月，这两个部门从模拟纳税评估试点省市中选取了南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，并将模拟纳税评估试点的结果用于房地产交易中契税等税种的实际征收。2009年底，财政部和国家税务总局发布文件，要求全国各省市选择城市，并按评估价格对二手房交易征收契税。

房地产契税和营业税属于地方税，40%的个人所得税属于地方政府。随着全国房地产市场价格持续上涨，二手房交易按评估征税，这大大增加了地方政府的税收。将纳税评估实际应用于房地产交易后，地方政府的积极性提高了。在短短的一年半时间里，中国所有省份都完成了试点任务。今年7月，它扩大到全国。

重庆和上海于1月28日启动了房产税改革试点，其核心是将房产税的范围扩大到住宅，这直接涉及到房产税制度的改革。财政部和国家税务总局倡导的以评估价值为基础的税收是税收技术的完善。重庆和上海的试点改革侧重于增量房地产，而财政部和国家税务总局则从存量房屋开始。

根据财政部和国家税务总局的要求，各级税务机关应应用房地产评估技术，建立存量房屋交易价格比较制度，对各类存量房地产进行评估；取一定比例的评估值作为计税参考值；申报价格高于应税参考价值的，以申报价格为应税价值；申报价格低于计税参考值的，纳税义务人未按规定说明并提供证据的，以计税参考值为计税价值。

财政部和国家税务总局从技术层面推动的评估税对地方政府税收增长的贡献不亚于重庆和上海的房产税制度改革试点。近年来，房地产交易和保留税对税收的贡献显著增加。2008年，全国契税收入为1307.18亿元，占税收总额的2.4%。到2010年，契税收入达到2464.8亿元，同比增长42.1%，占税收总额的3.4%。

根据财政部2009年税收结构分析，与房地产相关的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税收共增加1155.51亿元，对税收总收入增长贡献21.8%，比2008年增长11.5个百分点。结合房地产营业税和住房转让个人所得税，当年土地和房地产相关税收占35%以上。

政府主导的征管模式

按评估价对二手房交易征税，直接导致房地产交易税收收入大幅增加，地方政府的积极性也被点燃。南京是2004年首批六个模拟纳税试点城市之一，相应的房地产信息数据库、评估技术软件和征管系统已经初具规模。今年8月，《婚姻法司法解释(三)》颁布时，南京市地方税务局借此机会提出以婚前房地产许可的名义征收契税，其急于扩大纳税评估范围和“试一把小刀子”的态度可见一斑。深圳、杭州、北京和其他建立了房地产评估和税收制度的城市也急于尝试。

财政部和国家税务总局推荐了杭州版和丹东版的价格申报流程和技术方案评估软件，两者在技术上都有一定的通用性。本地化的修改是根据他们自己的特点选择和进行的，他们也可以参考他们的需求分析和技术路线独立开发。

为尽快推动地方软件系统建设，财政部和国家税务总局强调，各地评估技术软件设计可暂不考虑与一般税收征管系统联网，在试点过程中逐步研究联网方案。

对于具体的工作模式，财政部和国家税务总局确定了三种模式:第一种模式是所有的技术工作都由税务机关承担；第二种模式是由税务机关与有关部门和单位合作完成；第三种模式是将部分或全部技术工作委托给相关部门、单位或专业机构。

目前，各地已经选择并本地化了评估软件，基本确定了自己的工作模式，如杭州模式和深圳模式。杭州采取财税行政部门与相关单位合作的第二种模式。成立了两个合作部门，一个是技术公司，负责确定具体的评价技术方案，包括评价方法的确定、流程设计、计算机系统模型设计、软件开发和应用管理等；另一个是评价公司。两家公司相互合作，杭州市成立了直属财政局的征收管理局进行征收管理，两家公司提供技术和评估支持。

然而，深圳采取了第三种模式，剥离了土地规划、研究和评估方面的原有业务和人员，成立了深圳房地产评估开发中心，这是深圳市规划和国土资源委员会直属的一个公共机构。本中心的一项重要职责是接受财税部门的委托，为评估价格的房地产交易税收提供支持。

然而，无论采用何种模式，基本原则都是政府主导。纳税人对评估价格提出争议，并提出行政复议甚至上诉法院。政府税收征管部门作为责任人，需要对诉讼做出回应，但不能将责任转移到技术和评估结构上。

随着财政部、国家税务总局的全面推进和地方政府高税收的刺激，二手房交易的评估和征税范围迅速从一、二线城市扩大到三线城市。目前，虽然重庆和上海只有少数居民需要为自己的住房纳税，但在政府完成房地产信息数据库、技术模型和纳税评估系统的建设后，中国的许多居民收到政府邮寄的房产税通知并不遥远。