房地产调控政策再升级

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房地产市场上涨的预期越来越差。国务院常务会议发布了五项政策措施，发出了调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

限购、信贷和房产税是抑制投机性投资机构需求的三大利器。记者首次采访了相关专家和业内人士，解读国家五条发布的新监管信息。专家认为，在“国家五条”出台后，相关部委将按照常规程序发布更加详细的措施通知。"收紧第二套住房贷款并非不可能。"

利器1:购买限制或扩张的范围

[政策]

严格执行商品房限购措施。

[解释]

中国房地产协会副会长朱说:“这是一个严格的表现，体现了两个层次的要求。一是继续严格执行现行限购政策，二是限购范围可能扩大。”

该政策咨询研究中心主任张宏伟表示，目前，地方市场房价上涨过快，国务院打算在这些省市加强房地产调控政策的实施，特别是放松限购政策，这导致地方市场出现投机性投资需求。

武器2:第二套住房贷款政策可能会改变

[政策]

严格执行差别化住房信贷政策。

[解释]

中原地产市场研究部主任张大伟表示，从全国范围来看，目前的房地产市场并没有出现“普遍上涨”，一、二线城市与三、四线城市之间存在很大差异。重申严格执行差别化信贷政策，对于房价上涨压力较大的一、二线城市效果应该更加明显。

由于房地产市场的火爆，收紧调控政策的风已经收紧了一段时间。事实上，春节前，网上就有传言说“一线城市将停止发放二手房贷款”。从对“北上广”等一线城市的调查和对银行信贷部门的了解来看，网上没有关于暂停贷款或明显收紧抵押贷款的传言。可以说，目前的房贷政策与春节前相比并没有明显的变化。

随后，一些二、三线城市相继发布通知，下调住房公积金贷款额度，一些上调住房公积金贷款门槛，一些下调贷款额度，与去年下半年各地普遍放松公积金政策的情况形成鲜明对比。“这是自2009年12月启动新一轮房地产调控以来的第五次升级。”易居房地产研究所副所长杨红旭认为，未来几天，相关部委将发布通知，明确实施细则，内容可能包括行政、信贷、税收、土地等方面，其中必须有信贷紧缩措施。“举例来说，收紧过去两天传言的第二套住房贷款并非不可能。 ‘严格执行差别化住房信贷政策’有可能进一步完善。”

21世纪房地产分析师黄河涛也认为，近期一些房价反弹较大的城市将进一步收紧现有政策，以实现之前稳定过热市场的目标，并完成相应的年度房价控制目标。

武器3:房产税可能会延伸到一些房价高的二线城市

[政策]

扩大个人住房房产税改革试点范围。

[解释]

针对房产税的扩大，认为，虽然目前很难扩大房产税试点范围，但国务院常务会议再次提出了这样的要求，这表明这个方向是不变的。

“扩大范围，至于会增加哪些城市，这不是很可预测的。我估计主要是一线城市和几个住房价格高的二线城市。”杨红旭说。

房产税已经试行了近两年，各界对此反应不一。过去两年，物业税是否真的在调节楼价方面发挥了一定的作用？

同一政策咨询研究中心主任张宏伟认为，经过对过去两年试点项目实施情况的仔细检查，房产税作为一项单独的政策，由于税率低、征收对象范围窄，效果非常有限，甚至导致一些开发商打出“买房送房产税”的口号，以吸引客户买房。在某种程度上，这表明财产税的税率不是很大。“从房产税试点对市场的影响来看，主要是房产税与楼市限购、限贷等其他政策措施的叠加。”

业内人士认为，房产税推出后，将取代限购。对此，张宏伟表示，用房产税取代限购是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内难以解决房地产投资投机现象。因此，购买限制可能不会因为房产税试点而取消。