现金流告急　房企促销高潮临近

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房地产开发商的资金链承受着巨大的压力——营业收入下降、库存激增、现金流日益紧张。截至10月23日，已有29家房地产上市公司发布了第三季度报告，第三季度净利润同比下降40%，净经营现金流从去年同期的30.8亿元大幅降至16.6亿元。接受《经济参考报》采访的专家认为，随着信贷环境的持续收紧，开发商的资金状况越来越悲观，预计第四季度将有越来越多的房企通过促销抽回资金。

据统计，2011年第三季度，29家房地产上市企业实现营业总收入156.4亿元，同比下降19.5%；其中，21家公司的总营业收入环比下降。从净利润指数来看，上述房地产企业的下滑更加明显。第三季度，29家房地产企业实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，比上个月大幅下降40%。

从一组交易量数据可以看出上市房地产企业的业绩下滑。根据中原地产的监测数据，全国30个城市新建商品房交易面积环比下降3%，同比下降35%，未出现“金九”。今年1月至9月，一线城市新房累计成交量同比下降9%。10月份，北京和深圳的营业额再次见底，上海和广州的营业额同比下降超过40%。主要二线城市前三季度的营业额同比下降11%。

据中国指数研究院统计，10月份有一半以上的时间，房地产市场成交冷淡，大部分城市的平均周成交量同比大幅下降，大部分城市跌幅超过50%，难以实现“银十”。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市的交易量同比下降，20个城市的交易量下降50%以上；在10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市的营业额同比下降，14个城市的营业额下降了50%以上。

受销售持续低迷的影响，衡量上市房地产企业资金链状况的经营活动净现金流量也大幅下降。第三季度数据显示，29家上市房地产企业的净经营现金流为-16.6亿元，去年同期为30.8亿元，其中15家出现净经营现金流下降。从库存指标看，上述房地产企业第三季度库存达到2337亿元，比去年同期的1551亿元增长50.7%，比6月末的2195亿元增长50.7%。

链家地产首席分析师张越表示，目前，房企资金链紧张、经营风险上升的现象越来越明显，因资金问题被兼并收购的中小房企太多。据连锁房地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业M&A案例已超过90起，超过去年全年M&A案例数。此外，中小型住房企业还通过出售项目和改造采矿业来规避金融风险。据统计，迄今为止，已有约25家房企涉足采矿业，约占上市房地产行业的五分之一。

一位房地产开发商向《经济参考报》表示，目前的政策基本上阻断了银行贷款、房地产信托和股市再融资等渠道，销量的持续下滑更为糟糕。房地产企业的资金链越来越紧。通过出售股权、出售土地、出售金融资产和降价来加快资金回笼，已经成为许多房地产企业无奈的现实选择。

今年5月以来，中海、碧桂园等开发商纷纷推出降价促销，到9月份，加入降价销售行列的品牌开发商数量有所增加。中原监测数据显示，R&F、保利、万科等基准房地产企业都不同程度地进行了降价促销。但总体而言，与2008年相比，今年下半年以来的降价速度和幅度仍相对有限。

张越表示，虽然大型房企的财务状况比中小房企稳定，但也在恶化。近年来，许多大型房企加快融资，中粮地产出售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企新的融资策略；10月份，万科为子公司进行了三次担保融资，金额约为12亿元，超过了第三季度担保融资总额。

根据申银·万国的研究报告，开发商的财务压力持续增加，各种融资渠道受到限制。9月份，房地产资金来源为7209亿元，同比增长17.4%，但环比下降8.1个百分点。其中，国内贷款同比下降8.3%，占比从8月份的16.2%降至15.7%；自筹资金比重继续上升，达到41.2%，创历史新高。近年来，加强房地产信托监管和外资进入房地产市场的政策反映出房地产通过各种渠道融资的难度不断加大，开发商的资金压力不断加大。与此同时，销售疲软，投资下降相对缓慢，开发商的整体财务状况仍然紧张。

上海亿居房地产研究所综合研究部主任杨红旭在接受《经济信息日报》采访时表示，可以发现，自2011年以来，1月至2月，国内贷款比例持续下降。从1月到9月，22%下降到15.7%；企业自筹资金比重大幅上升，从1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。此外，个人抵押贷款和利用外资的比例下降，而存款和预收账款的比例略有上升。可以看出，随着国内信贷环境的持续收紧，开发企业的财务状况不容乐观，被迫更多地使用自有资金。

杨红旭认为，在信贷政策趋紧、通胀率相对较高的背景下，第四季度的融资环境依然严峻，预计第四季度的房地产促销会越来越多。