京沪深黄金周楼市惨淡 购房者观望待降价

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国庆期间，记者从三个方面对北京、上海和深圳的楼市进行了采访，发现这三个地方的楼市依然“惨淡”，成交量被冻结。中国政府对“量价”的预期令空下跌，而上海和深圳的房地产折扣被指责为“不真诚”。根据分析，年底前交易不会好转，但价格不会大幅下跌。一些业内人士认为，重复调控打破了原有的销售规律，开发商不再按照季节规律来推动市场。在“十一五”期间很难判断房地产市场。

十亿

进入市场的房地产不多

商品房的日成交量只有100多套

北京房地产交易管理网的数据显示，国庆前四天，全国共有383套商品房合同和51套二手房合同，共计434套，日均成交量超过100套，分别比2009年同期下降26.2%和3.8%。此外，国庆前四天北京商品房实时认购数据为728套，较去年同期的1449套下降了49.8%。业内人士预计，北京的房地产市场将在11号假期后遭遇惨败。

尽管成交量很低，但在第11个时期，北京还是有相当多的房地产。据统计，在“十一五”前后，北京共有17栋建筑，包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、鸳鸯心悦、徐汇子君，市场上售出约7300套房屋。记者了解到，去年11月，大约有8处房产进入北京市场，与今年的国庆相比，可谓“聚在一起”。据统计，10月1日至4日，北京签约商品房434套，日均成交109套，9月份最后4天的日成交分别为635套、852套、560套和573套。

据业内人士透露，9月底，国家有关部委出台的进一步加强房地产调控的“五项措施”，对“十一五”期间的房地产市场产生了较为明显的影响。另一方面，由于国庆期间出行等各种因素的影响，对住房的需求被推迟，所以国庆期间楼市相对冷清。业内人士预计，国庆假期后，随着北京新盘开放量的增加和房价的进一步下跌，成交量有望回升，从而迎来住宅交易的小高峰。

“量价”的情况没有出现

国庆期间，记者走访了一些楼盘，发现各种优惠待遇仍在继续，但开发商希望的“量价比”的情况并没有出现。在10月份进入市场的房产中，折扣比比皆是。东方国际广场招募雅宝俱乐部会员，加入俱乐部享受2万元折扣；钟会西城一品最多会送6000元的购房款；万隆广场从5880元/平方米开始，有40~90平方米的公寓，1万元2万元，2万元4万元，最高折扣3万元。

在二手房市场，记者走访了许多中介公司，如我的家庭和连锁店，发现没有很多顾客来买房子，甚至问。中介公司的员工告诉记者，由于限购等政策的影响，国庆期间几乎没有生意。真正符合买房条件的人越来越少了。基本上，他们主要是自住和换房。当谈到他们是否可以帮助客户"做"一些信息，以满足购买房子的条件，许多中介公司说，这是困难的，目前不可能。

上海

“金九银十”不容乐观

展览会的折扣将会越来越多，而买到的会越来越少

上海楼市“金九”遭遇惨淡收场，“银10”可能也不乐观。在“十一”期间举办的“2011上海房地产秋季展”上，观望气氛依然浓厚。在市场没有大幅降价之前，一些房地产的“小优惠”无法打动大多数只需要它们的买家。分析师认为，10月份不会出现大规模降价，短期内成交量难以回升。

继上海楼市“冷九”之后，“十一”期间举办的“2011上海房地产秋展”成为各界人士探索楼市走势的开路先锋。尽管组织者的统计显示，在“第十一届”房展的第一天就有4万多名观众。然而，许多购房者只是来接触市场。

一位销售人员告诉记者，过去几天咨询的大部分都是急需的买家，并没有太多的投资计划。“很多人来看婚房或父母的养老房。”与此同时，记者发现，在本次展会上，上海外环附近房价相对宽松的房地产占了相当大的比重。

尽管现场的销售人员不停地喊着“最后一次涨价”和“限时特价”，但许多买家对目前的折扣并不满意。赵阿姨是上海人，她打算在郊区买一套“老年公寓”自住。然而，在"发现"房地产展览后，她发现目前的折扣价格仍然没有达到她的期望。

据记者不完全统计，虽然许多房地产都有“直落”数万元的口号，但几乎大多数房地产都有不少于10%的总价优惠折扣，而且许多房地产都没有实质性的折扣。

买家在等待降价

尽管最近上海楼市的降温让许多敏感的购房者嗅到了商机，但许多自住购房者仍选择观望，等待市场大幅降价。

"我觉得最近房价确实下降了。"邹(音译)是上海的一名白领，她告诉记者，她最近在上海郊区看到了一个新开的项目，平均价格为每平方米1.6万至1.7万元。虽然该物业距离最近的地铁站还有10分钟的车程，“但房子装修得很好。”我觉得，在过去，根据这个位置和房子的类型，它应该超过这个价格。”

来自21世纪上海房地产区域市场中心的统计数据显示，从6月1日到9月20日，上海共有208个新的公寓项目在继续出售，平均成交价格在9月(截至9月20日)和6月。与平均交易价格相比，109个项目经历了价格下跌，占52%；这些降价幅度大多在10%以内。

然而，邹小姐认为，即使现在的房价降了，还是“贵”。“主要原因是上海的房价近年来上涨太多，这使得每个人的心理预期都很高。每平方米10，000元的房价也是作为白菜买的。有很多人在看房子。一路上我遇到了20多人。不过，我只是不知道最终会买多少。”

对此，上海瑞丰房地产21世纪总经理叶厚标认为，新一轮降价无形中影响了市场预期，这让买家对空市场前景更加乐观，并期待更大幅度的降价措施，这或许可以解释“降价失败”的发生。

“我担心上海的房价会下跌。谁知道开发商将来会不会撑得住？”公民邹说。

银10可能没希望了

21世纪地产上海区域分析师黄河涛表示，楼市“金九不是黄金”导致的库存扩大，可能成为楼市在“白银10”期间将面临降价的信号，成交量可能会推迟至第四季度末。

然而，中国房地产信息集团分析师薛认为，目前的市场给开发商的定价带来了相当大的困难。由于市场上的项目普遍得到了优惠政策，小幅度的价格调整已不足以吸引买家，开发商害怕也不愿试图加大优惠力度。薛预测楼市将继续低迷，而银10恐怕是无望了。

深的

60%的房地产只做广告

秋季交易会只排队买礼物

国庆期间举办的深圳秋季房地产交易会(以下简称“秋季交易会”)在节前被寄予厚望。该行业曾预计价格会大幅下降，但结果适得其反。尽管它声称在深圳、香港、惠州、东莞等城市收集了近80个房地产项目，但在深圳参与的21个房地产项目中，只有不到40%在出售，其他项目主要是广告。本报记者在秋季交易会上看到，与惠州房展不同，深圳房展没有太多惊喜，基本上常规折扣为9.8%和9.7%。

在一个大型开发商展台(万科)，推出了8处房产，但并非所有都在出售。虽然工作人员介绍，平山新区一套房产的平均价格为11000元/平方米，是“深圳最低的”，但之前推出的两套“两小时内售罄”，但新产品要到11月份才会推出，也不会在秋季交易会期间出售。记者在登记表上看到，除了1日和2日登记的几十人外，其他几天登记的人数急剧下降，4日只有5人登记，5日和半天只有6人登记。

在另一家深圳房地产开发商(廊桥国际)的展位上，排了十几米的长队，该展位于9月中旬开幕。然而，经过仔细询问，这都是为了接受礼物，排队的一些观众甚至不知道房地产的名字。

该房产位于皇岗口岸，空白价格超过28000元/平方米。在销售网站，有更多的访问者，大约四五组访问者，主要来自展览。现场还有一个银行按揭区，主要接待以前签过合同的客人，国庆期间不接待客人。

"我觉得今年秋季交易会上买房的人少了。"已经退休的王阿姨花了两天时间看了三处房产，但没有人看中。她第一次看到惠州的盘子，平均价格只有5500元/平方米。然而，她觉得周围的设施并不好。“至少三、五年可以改善。你还要再等三五年吗？”之后，她在宝安看到了一处平均价格为15000元/平方米的房产，但王阿姨觉得那里的人很复杂。

根据深圳市规划和土地委员会的统计，深圳房地产市场的交易量在下半年继续下降。2009年9月，深圳新房销售较8月份的低水平下降了33.8%。5日，该市仅售出36套商品房，均价为19286元/平方米，比9月份的均价略低3.7%。

知名房地产营销评论员龚铭指出，深圳的整体交易氛围不是很浓。虽然开发商非常注重促销，但他们并没有大力甩卖，房地产市场的库存也没有积压。因此，开发商的心态是相对平静的，而购房者也是相对稳定的，他们不买房子是因为开发商打了一点折扣，从而形成了目前的呆滞状态。

根据深圳市规划和土地委员会的统计，9月份的平均成交价为20028元/平方米，比8月份的21565元/平方米下降了7.1%。不过，龚铭认为，自从深市推出限价政策以来，价格已经成为一个数字游戏。预售的物业是有限的，但目前的销售并没有下降，这就是为什么买家仍然觉得物业价格昂贵。因为根据国土资源局的备案制度，现在出售的项目不包括在网上备案中，这并不构成新的交易价格，也不会推高平均价格。因此，如果房地产被转换成现有的建筑，然后出售，价格限制是可以避免的。

他特别指出，过去5月1日和11日左右是销售旺季，但现在开发商不再按照这个季节的规律来推市，所以很难根据第11个楼市来判断楼市的整体情况。龚铭预计，在春节前后之前，深圳楼市不会出现大起大落，之后可能会有一个小的交易高潮，价格不会有太大变化。

海港

冰河时期没见过房地产市场

“发布到市场”的新板块出售中介机构，并担心破产

本报讯(记者田鑫)对购房和贷款没有限制的香港，也经历了一个“房地产市场的冰河时期”。国庆期间，记者到香港采访，发现香港楼市的成交量在过去两个月大幅减少了30%以上，业界称之为“前所未见”。在平静的市场下，小型中介机构纷纷倒闭，业内人士预计，中介机构倒闭的浪潮将很快出现。至于市场前景，业内人士认为，第四季度的交易不会超过年初，小型中介机构将继续关闭，但房地产价格大幅下跌的可能性很小。

一手开盘价比王石低40%到50%

记者参观时，香港仔(深湾九号)的一座大厦正在出售。开发商从3号开始陆续公布了四个价目表，平均价格为每平方英尺19570元，最小的单位为745平方英尺，最低的总价超过2000万元。记者实地考察了该营地，并会见了两名房地产中介经纪人。经纪人尽最大努力促销。“只有当股市回落时，开发商才松了口气”，“这些价格已经是最优惠的了”。

戴德梁行大中华区战略发展咨询部主任兼高级总监陶汝红指出，自6月份以来，香港的中小型住宅价格已经下降了7%~10%，而一些偏远地区的价格甚至下降了近10%。

米德兰地产(Midland Realty)董事邵明指出，当市场繁荣时，开发商通常以高于二手价格60%至70%的价格开盘，但现在他们愿意以“公布的市场价格”开盘，这一价格通常仅比二手价格高20%左右，相差40%至50%。

在西九龙荔枝角道一个大型私人物业(洪景泰)的商场内，有十多个二手中介。门面的价目表不时被减少，中介划掉了原来的价格，在旁边写下了新的价格。

记者走访发现，一家大型中介(中原地产)正在装修门面。负责安排装修的经纪人说，这家店原本是另一家经纪公司京师货，但现在全线关闭，这家店在9月初被他们公司接管。记者了解到，目前京师火有6家分店，一家中介公司已经倒闭。

根据戴德梁行监察香港地政总署的数字，九月份有6，579份销售合约，第三季有21，680份，较第二季下降38.5%。9月份的注册人数创下自2009年3月以来31个月的新低。

香港专业地产顾问协会秘书长王敦静指出，这个数字比年初的一万多宗个案少了40%。然而，目前有33，000多家房地产代理商，平均有五六家代理商达成交易。“和尚太多，粥太少”，一些专家肯定会离开，因为他们无法忍受。王敦静指出，如果未来三个月市场不好转，我相信会有更多的中介机构减肥或倒闭。

楼市调整将持续多久？但邵明认为，这主要取决于行政长官在下周的施政报告中宣布的政策是否积极。

中原地产亚太区董事总经理陈永杰预计，施政报告将继续推出抑制房价的措施，如优化“居者有其屋计划”，房价将下调3%~5%，下调500万至1000万元