热门:全国土地政策“8·31大限”十年：得失寸心知

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2004年8月31日，国土资源部、监察部共同发行了《经营性土地采用权招标拍卖卡发行情况关于继续执法监察业务的通知》(即《71号令》)，从2004年8月31日开始，将所有经营性土地一律以公开竞价 迄今为止，各省区市不得再使用协商方法转让经营性国有土地的采用权，在以前盛行的协商中正式停止了转让经营性土地的方法。 全国土地政策正式实施的2004年8月31日，业界也称之为“831最大限度”。

10年来，中国房地产领域发展迅速，土地市场也经历了翻天覆地的变化，但“831最大限度”可以说对领域产生了巨大的影响。 土地交易基本上从协议的转让变成了招募，很少的囤积地、腐败等现象得到了比较有效的抑制，客观公正的土地交易几乎深入人心。 另一点是，上涨的地价使房价上涨，土地的大体量和高价格也使很多中小企业“断粮而死”。

“许多历史发展，都有一定的内在脉络。 “831最大限度”的影响主要有两个方面，第一，地方政府垄断了土地一级市场的供给，二级市场没有相应激活，所以必然导致政府在垄断结构下继续寻找高利润，扩大这种利益的方法。 第二，政府为了方便，倾向于供给大面积的区划，必然会导致大开发者的崛起。 ”。 浙江大学及浙江省公共政策研究院的杨选杰研究员说。
“8·31最大限度”的出现，在某种程度上是因缘的结果。 既有土地交易制度改革的需要，也受到当时宏观经济环境的影响。

2004年以前的土地市场，没有现在这么规范。 那时的土地首先以协商转让的方法交易，这种方法为暗箱的操作和借入提供了肥沃的土壤。 土地协议转让的交易方法需要用更客观公正的方法代替。

2004年前后的经济环境对“831限制”的到来产生了非常直接的影响。 2004年初，相关部门在拆除当时形势时，当时经济运行中的突出问题是投资增长过快，新项目过多，建设规模过大，投资结构不合理，有些领域的盲目投资和低级重复建设等 对此，他指出，为了加强宏观调控，调控的两个具体“水门”是金融和土地。 这意味着土地资源的配置纳入了宏观调控。

“831最大限度”就是在这样的背景下产生的。

杨选杰也说:“2004年左右开始的宏观经济过热其实是货币超发造成的，加入世贸组织后，每年的外汇储备迅速增加，我们被动超发了一点货币。 进出口不平衡部分的外汇是央行发行纸币购买的。 由于投资渠道狭窄，超发的货币进入投资市场，房地产当然是瞄准的。 货币的开销，正好赶上了‘8·31极限’。 ”。

“831最大限度”后，我国土地交易制度不断完善和改善。

亚豪机构的市场总监郭毅介绍说，近几年来，许多土地交易配套相继发表。 “房价限制竞争地价、地价限制竞争房价、竞争保障住宅、远程建设、无偿代理、辅助医院等是近几年来看到的一些变化。 ”。

“8·31最大限度”之前的土地交易大部分使用了协议转让方法。 协议转让为暗箱操作和权力出租提供条件和生存土壤。 另一方面，改变协议转让方法是为了招募，比较有效地避免了土地交易中的弊端。 “8·31最大限度”后，所有土地都通过政府机关以公开招募的方式交易，土地的个人转让和交易几乎没有了。

招拍也为开发商提供了公平竞争的机会，打破了地区房地产企业垄断地方的局面，房地产资源出现了合理的流动和整合。

但是，开发者面临着政策和土地交易方法的转换，也经历了阵痛和领域的洗牌。 中标对开发者来说是土地价格的上涨和收益空间的压缩。 一点资金力量都没有的开发者在新政之后经历了变革和收购。

土地供应主体需要多元化。

根据国土资源部的数据统计，全国土地转让价款从2001年的1296亿元到去年首次超过4兆元，13年间超过30倍，总额累计达到19.4万元多。

地价的高速增加导致了房价的上涨，进而推进了拆迁价格。 房地产领域似乎进入了一个奇怪的圈子。 也有业界相关人员说地价的上涨与“831限制”的实施有直接关系。

但是，郭毅认为拍照是影响房价上涨的一个因素，但不是推动房价的因素，城市价值上涨、土地水平开发价格上涨等直接影响地价和房价，“不能光靠土地上涨。 土地的费用很高，但开发商依然有很高的利润率。 ”。

另一个令人担心的是，“8·31最大限度”后，土地出让下降，部分地区出现了过度依赖土地财政的情况。 杨选杰指出:“土地财政中形成了不仅是土地转让金，大规模开发带来的税金增加、高土地价格下政府也可以抵押土地的迅速发展模式，同时，其中特别是抵押贷款，数量非常庞大。”

事实上，自土地吸引以来，各地的执行也进行了调整。

业界认为，政府在完善土地层面开发的基础设施和确保库存两方面可以做得更好。 “今年已经有了多元化供给的尝试，现在储备库存的是市里的用地，可以扩大范围，动员所有开发公司或国有公司的库存。 改变土地的性质，国土部门可以与规章委员会协调。 另一方面，在打击囤积地方面，如果整个地块没有工作2年以上，就会纳入监督管理，但实际上也有按批次延迟的公司。 对囤积地的行为应该更密切地监视”。 郭毅说。

关于整体土地交易、相关制度和政策改革，接近国土资源部的人们说，打破政府谈判支配土地、多样化、多主体化供给是根本，“现在也在谈论集体建设用地入市、缩小征地范围。 最重要的切入点是集体建设用地入市。 如果集体建设用地真的能进市的话，同样的钱同样的价格，和国有土地的供给方法一样的话，就一直好。 ”。

他指出，关系到住宅企业的开发，房地产公司也是一般的公司，应该用通常的方法运营。 政府应该努力使市场正常化，而不是过分强调任何一方获得过剩的利益。

土地政策大事记

2004年: 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件的规定，从2004年8月31日开始，实行所有6种土地公开土地的出让制度，以公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式转让土地。

2008年: 1月3日，国土资源部正式发布了《土地登记方法》。 这个方法从2008年2月1日开始实施。 物权法、土地管理法等一系列土地法律法规的连续实施，为了比较有效地保护土地权利人的合法权益，要求规定我国土地权利的主体。

2009年:五部委联合发文，确定规范土地出让收入的分期缴纳期限，大致不超过1年，首次支付比例必须低于所有土地出让价款的50%。 这个政策标志着宽松的土地政策结束了，要求地方政府停止放宽土地出让金的缴纳期限，有利于土地市场的降温。