楼市遭遇“低成交高库存”双重压力

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金九不再是了，房地产市场正在衰退的通道中挣扎。根据中国指数研究院昨天发布的最新数据，在上周监测的35个城市中，20个城市的交易量同比下降，12个城市的交易量下降超过30%。在重点城市中，只有武汉同比增长，而其他城市的营业额均同比下降，大多数城市降幅超过50%。业内人士指出，北京等城市的房地产市场正处于低成交量和高库存的双重压力之下。在这种情况下，开发商可能会继续降价，以“以价换量”。

一线城市的房地产市场交易量大幅下降

中国指数研究院发布的交易数据显示，二、三线城市出台的楼市限购政策进一步增强了市场的观望情绪，9月份楼市交易低迷。上周(9月12日至18日)，深圳和北京等一线城市的成交量同比下降逾一半，土地市场也再次陷入低迷，土地供应大幅下降。

“自从国务院7月份提出，房价上涨过快的二、三线城市应采取必要措施限购以来，浙江的衢州、台州相继出台限购令，辽宁的丹东也出台了限购政策。对限购的怀疑增加了市场观望情绪，9月份房地产市场表现低迷。”中国指数研究所报道。

据统计，在35个监测城市中，20个城市的房地产市场交易量同比下降，而12个城市下降了30%以上。其中，深圳仅售出285台，降幅最大，达到66%，为今年第七周以来的最低水平。

与此同时，北京、长沙、杭州等城市的交易量也同比下降了50%以上。在9月份中秋节假期的刺激下，许多城市略有反弹，上周交易量再次下降。

对此，广发证券的分析报告指出:“我们监测的33个重点城市中，近70%的城市房地产市场成交量环比下降，整体成交量环比下降17.2%，连续两周下降。五大地区的交易量均比上个月有所下降，长三角和珠三角地区降幅较大，均超过20%。”

中国指数研究院的报告还指出，土地市场也再次陷入低迷，土地供应上周大幅下降。

据统计，上周监测的20个主要城市共公布土地197宗，比上周减少63宗，公布土地面积760万平方米，比上周减少376万平方米，降幅近50%。上周共有81宗土地交易，比前一周增加了6宗；土地出售面积为380万平方米，与上周相比增加了57万平方米。

应该指出的是，上周住宅用地的数量和成交量都有所下降。特别是，上周推出的土地面积为280万平方米，比前一周减少了近一半。

房地产市场的高库存压力

高库存是房地产市场的另一个“压力山”。根据广发证券的统计，11个重点城市的房地产市场总库存已从7月初的63.4万套攀升至目前的82.7万套，同比增长75.7%，创下2010年以来的新高。据悉，存贷比最高的城市大连已达到38个月，其次是重庆和杭州，分别达到23个月和19个月。

“9月份的前18天，北京的商品房合同数量为2591份，二手房合同数量为3959份，为近三年来的最低水平(除了今年2月春节和网上签约的双重影响)。”北京中原地产张大伟告诉记者，今年9月以来，北京楼市的成交量较去年同期大幅下降，成交量甚至低于2009年9月同期的1/4，同比下降74.4%。

对此，连锁地产首席分析师张越告诉记者，截至9月18日，北京商品房库存达到11.27万套，为两年半以来的最高值。

“这比今年的最低库存量高出20，086台，比去年同期增加了17.1%。低周转率和高库存的双重压力将持续一段时间。”张越预测，10月份以后，北京的商品房库存可能会超过12万套。

目前，“北京楼市的降价趋势已经从偏远的郊区县蔓延到了城市的核心区，但四环路上降价明显的房子并不常见，房价依然坚挺。”叶巍我爱我的市场研究所所长陈亮说。

"仍然强劲的房价已经成为当前房地产市场复苏的最大障碍。"叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，虽然限购、限贷导致需求萎缩，但购房需求依然存在，房价下跌已成为购房者的普遍心理预期，因此只有房价回落到大多数购房者的心理预期时，楼市成交量才有望回升。

“据我们了解，目前大城市的整体房价处于胶着状态，一些城市的外围市场比较宽松。随着房地产市场供应量快速增加，而需求方由于货币政策、房地产调控政策和预期等多种因素难以增加，房价很可能在第四季度出现松动。”广发证券在相关报告中表示。