叶檀:房地产市场大局已定

本篇文章1777字，读完约4分钟

然后 [引言]这项房地产法规将持续几年。许多中小型开发商将经历绝望的痛苦。对于房地产市场，他们将有机会从绝望中复苏。 给它一点阳光，它就会灿烂。历史上最严格的房地产监管似乎并没有削弱投资者对房地产市场的信心。

十大品牌股票市场的表现尤为明显。自今年1月以来，房地产指数一直在稳步上升。自2242点反弹以来，深交所和上交所房地产指数均创下今年新高，4月份分别上涨11.73%和11.55%，远远超过市场。房地产行业的市盈率已回到约17倍的水平。招商地产和保利地产甚至创下3186点以来的新高。新披露的基金第一季度报告显示，房地产行业已成为公共基金头寸增幅最大的行业之一。

股票市场的趋势与房地产市场相反。

房地产市场仍然阴云密布。根据大多数研究机构的预测，今年房价将继续下跌，跌幅为3%至5%。2012年3月初，渣打银行研究团队对成都、武汉、南京、杭州、Xi、西安、石家庄、中山、肇庆等8个城市的30家房地产开发商进行了问卷调查和研究。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量有所增加，预计破产开发商的数量也会增加。上市房地产企业整体销售毛利率从2011年年中的39.82%下降至第三季度的38.96%。第三季度整体净销售利率从去年年中的15.94%降至14.86%。标准普尔认为，如果房地产公司的销售额下降30%，许多房地产公司将面临大规模的资金短缺。

开发商减少了对房地产的投资。2012年前三个月，全国房地产开发投资总额为1.09万亿元，同比增长24%，较2011年34%的增速下降10个百分点。投资增长率预计将进一步下降，低于过去五年24%的平均增长率。

在这种背景下，不要指望房地产行业会继续上涨。在经历了多次调控失败后，中国的房地产政策趋于明智和稳定。它既不会允许激进的政策激起大规模的反对派联盟，也不会允许房地产监管和控制在经济衰退和地方政府破产的阴影下被强行中断。

维持房地产市场稳定的方法有很多。最重要的是确保刚性需求。住房和建设部长姜伟新在2012年部署工作时明确表示，在抑制不合理住房需求的同时，他还应支持居民的合理住房需求。地方政府出台了一系列支持刚性需求的政策，全国许多二三线城市也开始放松公积金配置和贷款。不管承认与否，支持刚性需求是维持房地产投资基本稳定的一剂强心针。如果房地产市场成交量进一步下滑，导致下半年投资增速大幅下滑，地方财政出现大规模收缩，刺激需求改善是可以预见的事情。

鼓励对改进的需求并不难。关键是要区分改善需求和投资需求。根据拥有一套住房的标准，拥有两套住房的人只要在一定时间内，如两个月内出售原有住房，就可以被视为改善住房。政府将退还税款和费用，不会担心对改善住房的需求。只要房地产投资保持稳定，地方政府保持金融稳定，银行业保持稳定，房地产政策就不会有太大变化。

今年最大的不确定性是，地方政府的财政吃紧和经济增长下滑迫使货币和财政政策过于宽松。从第一季度的情况来看，地方政府全年的财政缺口超过1万亿元。此外，根据央行一季度金融机构贷款投资统计报告，房地产贷款继续下降。值得注意的是，住房补贴贷款大规模增加。

3月底，房地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，与去年底基本持平。房地产开发贷款余额2.83万亿元，同比增长11%，比上年末下降6.1个百分点。个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末下降3.5个百分点。第一季度，增加1574亿元，比去年同期增加1757亿元。3月底，保障性住房开发贷款余额为4306亿元，同比增长63.7%，第一季度增长391亿元，占同期房地产开发贷款增长的47.1%，同比下降3个百分点。

投资者了解房地产市场。房地产市场上下左右为难。他们通过在狭窄的范围内摇晃来寻求稳定。股票市场忠实地再现了市场参与者对未来房地产市场的预期。自2009年7月以来，房地产行业的下滑并不像2007年那种斩草除根式的下滑，而是在冲击中逐渐减少。到目前为止还没有突破。可以看出，股市投资者只是在看形势，并不期待房地产市场出现逆转。

房地产监管将持续几年。许多中小型开发商将经历绝望的痛苦。对于房地产市场，他们将有机会从绝望中复苏。市场的整体情况在开始时就已经决定了，未来大规模重复的可能性极小。幸运的是，房地产市场终于恢复了一些理智，这是中国市场逐渐恢复理智的前兆。

分享给: