两会声音

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2016年，两会将在北京举行。普通人的住房问题和房地产市场的未来趋势无疑是人们最关心的话题。因此，在今年的两会上，NPC代表和CPPCC委员关于房地产的声音受到了“格外”的关注。这两个房地产行业协会的代表将如何对中国房地产行业的未来发展提出建议？

清华大学政治经济研究中心主任蔡继明

开放准商品房市场

在一次采访中，蔡继明说:“我建议开放一个准商品房市场，即自住或改善的商品房市场，在一定时期内只能买不能卖。”它只能用于买家居住，但不能用于二次交易。如遇特殊情况需退房，只能由政府按折旧率回购，然后由政府委托的管理公司出售。如果房子的主人需要进行产权交易，他必须以高价购买政府拥有的产权，并支付高额的交易税。同时，城市住房的土地供应应以准商品房用地为基础。”

吸引农民工在城市买房

蔡继明说:“2.6亿农民工，即使10%是2600万，10%也能买房子。我们的房地产库存在五年内几乎保持不变，这相对容易解决。”

我们不应该盲目限制特大城市的人口

蔡继明说:“每个人都知道，城市化是一个国家的概念，而不是一个城市。一些城市主要是农业人口，不需要高城市化率。我们所说的城市化是指城市人口占总人口的比例。从这个角度来看，特大城市和特大城市为我国城市化水平的提高，特别是登记人口城市化水平的提高做出了应有的贡献。”

龙方评论道:农民工也需要贷款买房。如果10%的农民工买房子，这是一个伟大的成就。大城市和特大城市的规模可以更大，北方、上海、广州和深圳有3000万人口，1.5线城市有2000万人口，二线城市有1000万人口。这些城市是中国城市化的主力军。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、财政部财政科学研究所前所长康佳

去库存化方案应该根据城市的特点来设计

康佳认为，目前三、四线城市的去库存化现状比较明显，但不是每个城市都应该采取统一的做法，还应该根据城市的特点设计具体的计划，同时手段应该多样化。

一线城市有过热的迹象

康佳认为，房地产市场应该从包括股市在内的其他金融市场吸取教训。然而，股市和楼市毕竟是不同的市场，目前不会有大的冲击。但是，需要具体的风险防范设计，不能从其他市场复制。

房地产税暂时让位于存货

康佳说，目前，各方都更加重视去库存化，当去库存化的任务浮出水面时，系统可以跟上，比如法定税收。应该有一个基本的内部共识，找到合适的和可接受的先决条件，然后进入立法程序。初稿经过初审后，可以充分征询公众意见，每个人都可以在一个平台上充分讨论。不过，他强调，即使立法通过，也不会由全国所有城市征收，但可能首先由大城市征收。在整个房地产市场分化之后，这可能是一线城市率先引入税制改革的一种方式。

龙方的评论:“一个城市，一项政策”应该被用来减少库存。投机过度、风险过度的城市可以开征房产税，开展房产税试点。去库存压力大的城市不在试点范围内。

梅兴宝，CPPCC全国委员会委员，中国银行外部监事

一线城市的房地产应该适度“去杠杆化”

梅兴宝指出:“近年来，房地产开发的分化已经非常明显。现在每个人都看到越来越明显。房价差距可能已经从五倍上升到十倍以上。北京三环路和二环路的房价为每平方米8万至10万英镑，但距离北京80公里的保定的平均房价只有几千英镑。可以看出城市之间有很大的差距。如今，房地产在几个热门城市都很热门。总体而言，仍应支持财税等财政政策，适度提高杠杆率，即降低首付。”

龙方评论:一线城市的主要问题是增加住房供应，增加建筑面积比例，减少商业和工业用地。

中国人民政治协商会议全国委员会专家委员会委员张鸿铭

注意去库存的难度，防止局部过热

现有库存有两个困难。一是非住宅库存。中国在2011年全面实施“限购令”后，大量房地产企业投资于非住宅建筑(写字楼和企业)。第二，三线和四线城市的库存。 自2015年下半年以来，一线城市的房地产市场明显回暖，并向一些二线城市转移，但二线城市很难进一步向三、四线城市和小城镇转移。这部分库存问题不能通过简单的降价来解决。

龙方的评论是:买高不买低，去库存应该集中在二线城市(省会城市以上)。三线和四线城市有一定的机会利用农民工。

CPPCC会员黄文仔，星河湾集团董事长

谈房价:预计房地产市场平均价格将稳步适度上涨

黄文仔指出,“今年，广州的房地产市场仍然有空的崛起，因为虽然广州的整体城市转型不如深圳快，城市的崛起仍然是可能的。目前，广州的房价已经超过了每平方米16000元。据估计，今年广州房地产市场的平均价格将达到1.8万至1.91万平方米。”

谈到库存:广州的库存压力不是很大

“去广州炒股是对的。广州的下一步是先去股市。”黄文仔在一次采访中说，如果库存量很大，如果房地产像这样发展，将会形成泡沫经济，并会造成很大的停滞。 房地产行业不会移动。“据估计，广州的房地产存量约为1000万平方米，这需要大约七八个月的时间来消化。广州的库存有点紧张，但压力并不大，因为广州的库存土地不多。”

谈限购:老四区以外的限购应该取消

黄文仔建议，购买限制的自由化应该是所有的自由化，而不仅限于两三个自由化。“因为有些家庭很大。”他乐观地认为，如果广州放开除老四区以外的限购政策，限购规模将不会飙升。

谈论房地产税:短期内可能难以推行

至于房产税的实施，黄文仔认为应该推迟。“就我个人而言，我认为没有五年的时间很难把它搞垮。由于房产税的征收是一个非常大的系统工程，具体的设置会非常复杂，需要照顾到各个层次的家庭，需要考虑到公平性。”

龙方评论:英雄所见略同。广州肯定会弥补这一增长，在主城以外的地方应该取消限购。作为一个特大城市，它还有很大的发展空间，可以发展成为一个拥有3000万人口的超级大都市。

今年的全国人大(NPC和CPPCC)在“十三五”规划中肩负着开好局的使命。随着2020年全面实现小康社会倒计时的打响，NPC和CPPCC许多房地产老板的金玉良言，为当前房地产的健康发展提供了宝贵的思路，也为房地产发展的方向提供了借鉴。

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