不妨给转型的中小房企应有的掌声

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■林春浩金融评论员

截至8月11日，沪深两市共有21家房地产企业公布了2015年中期业绩，其中12家出现净利润下降，许多房地产企业净利润下降超过50%。随着竞争的加剧和盈利效果的下降，越来越多的中小住宅企业选择“逃离”，剥离房地产业务，转向金融、贸易、体育等不同领域。(8月12日，中国商报)

在过去的两年里，随着宏观经济的低迷，房地产行业的利润越来越低，原来的黄金时代已经进入了白银时代。大多数房企，尤其是二、三线、四线城市的中小房企，普遍陷入经营困境，这已不再是行业秘密。如今，中小型住宅企业已经选择离开他们曾经努力工作的领域。这种壮汉断腕，看似悲剧，实际上是目前最明智的举措。

我认为，中国房地产业经过20多年的发展，已经形成了行业品牌的马太效应。万科、恒大、绿地等1000亿战略集团多年来在数万家房地产企业中遥遥领先，品牌聚合效应和光环效应越来越明显。在今天的房地产市场，供大于求。由于资金链薄弱，中小房企难以进入利润更高、市场周转更快的一线城市。然而，二线、三线和四线城市的市场已经过度饱和，竞争变得越来越残酷。此外，中小型住宅企业开发的产品在质量、形象和服务方面难以与大品牌竞争。因此，中小住宅企业的市场竞争力越来越弱，越来越难以维系。

众所周知，房地产是一个资本密集型行业，几乎所有的房企都是依靠高杠杆融资模式来运作的。由于中小房企缺乏银行成本相对较低的融资渠道，他们往往只能选择高利率的民间借贷渠道来实现融资。在房地产可以实现快速销售的时代，这种方法几乎无法维持其运作。然而，一旦产品滞销，资本成本将随着去转换时间的延长而增加，这可能导致还款违约的风险，进而引发一系列社会问题。目前，大量的中小住宅企业正处于这种尴尬的境地。

同时，为了更好地布局全国市场，进一步提升品牌综合竞争力，一些大品牌房地产企业迫切需要高效率地进入二、三、四线城市的房地产市场，并购方式无疑是最佳选择之一。笔者认为，如果中小房企坚决选择并购或通过出售资产退出市场，其资产基本上可以以更高的价格变现。尽管可能会有一些损失，但通过对恢复活力的基金进行再投资也有一些收益，这些收益可以得到有效补偿。

纵观转型后中小住宅企业的新方向，主要集中在金融、贸易和体育领域。作者认为，在这些新领域中，他们的一些原始资源仍然可以得到有效利用。因为这些领域基本上都与房地产有着深厚的商业渊源。

例如，在金融领域，几乎所有的房企都与金融业有着密切的关系，金融机构与房企往往长期处于甲乙双方的合作状态。相信中小房企的经营者会充分利用其对借款人的深刻了解，推出一系列更具竞争力的产品解决方案，或开发出一种比房地产更具盈利能力的金融业务模式。

如果中小型住宅企业转型为贸易行业，它们的竞争力可能会受到更大程度的刺激。毕竟，房地产企业的核心工作在于营销。此外，房地产营销水平是众多行业中效率最高的，也是推广实践经验最丰富的行业之一。在以营销为核心业务的行业领域，中小房企的管理团队无疑将如鱼得水。

至于体育产业，我相信大多数房地产企业都与它有着很深的合作，至少他们有着很深的了解。一些房地产企业直接控制或投资或赞助体育运动并不少见。例如，大连万达和广州恒大都是足球行业中表现突出的重要球员。

我认为，目前，中小房企的转型方向仍以相关行业为主，未来市场风险不大，行业利润一般是可以预测的，至少他们没有前进的希望，不敢开发新产品，甚至坐山观空的情况也有很大改善，这对进一步优化社会资源配置无疑具有重要意义。因此，我们不妨为转型中的中小住宅企业鼓掌。

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