2014年成都房地产市场高端零售项目入市

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■我们的记者何沙洲

记者1月27日从仲量联行成都公司了解到，2014年，成都大量甲级写字楼升级出售，全年净吸纳量保持高位。在高品质的零售物业市场方面，国际金融中心和成都远洋太古里相继建成开业，进一步提升了春熙路-偃师口商圈的高端购物氛围。在高端住宅市场，2014年下半年实施了一系列优惠政策，有效改善了整体市场氛围。在优质物流(非保税)仓储市场，电子商务、零售商和第三方物流积极拓展成都市场。在高端酒店市场，市场需求的增长已经放缓，供应的集中使得房价下降。

甲级写字楼:金融企业对高品质写字楼保持旺盛需求

截至2014年底，成都甲级写字楼总存量超过210万平方米。在新项目进入市场和现有项目业主给予更优惠租赁条件的刺激下，2014年净吸纳量达到29.3万平方米。强劲的租赁需求将/0/0比率从2013年底的41.3%推低至2014年底的35.9%。就企业类型而言，金融企业对高质量办公楼的租赁需求依然活跃，约占总吸纳量的45%，尤其是升级和新建办公楼。

空高占用率的环境给整体租金水平带来了压力，但个别项目得到了积极租赁活动的支持，租金稳步上升。截至2014年底，成都市甲级写字楼月平均有效净租金为每平方米98.1元，同比下降3.9%。同时，随着高质量项目的逐步完成，项目之间的绩效差异越来越明显。2013年第四季度交付的国际金融中心(一)以其良好的品质和优越的地理位置受到市场青睐，租金水平稳步上升。然而，大多数项目受到空高占用率和租户搬迁的影响，有效租金继续下降。

随着部分项目推迟至2015年交付，预计2015年全年供应量将高达85万平方米，这将是成都市甲级写字楼年供应量的历史新高，大量新增供应量将加剧市场竞争。 “但从长远来看，在2015年的供应高峰之后，由于市中心土地供应有限，写字楼的供应也有限，预计该地区优质写字楼的租金和入住率将呈上升趋势。”仲量联行成都商业房地产部主管陈宇浩说。

优质零售物业:国际品牌零售商继续在成熟地区扩张

2014年，成都市区优质零售物业市场共完成并开业9个优质零售项目，总建筑面积约92万平方米。其中，由九仓集团开发的国际金融中心和由中海地产、太古地产打造的成都远洋太古城李最为引人注目。国际品牌零售商继续在成熟地区扩张，并积极进入郊区的高品质零售项目。2014年，国际品牌零售商在成都零售市场保持强劲的扩张趋势，并在各商业区积极开设新店。位于成熟地区的零售项目仍然是首选，因为它们具有良好的可达性和展示性。

2015年，成都优质零售物业的供应预计将保持在较高水平，市场两极分化趋势将更加明显。未来12个月，成都预计将迎来近100万平方米的新供应量，主要集中在双南和南部新区。“在经历了2014年的快速扩张后，预计国际零售品牌在2015年的扩张计划中会相对谨慎，并会更多考虑地段和物业条件的选择。这可能会给希望通过业务调整改善业务状况的新供应和零售项目带来更大压力。”仲量联行成都零售房地产部主管谢玲说。在这种情况下，更多的项目可能被迫推迟开业或以更高的空购买率开业。同时，市场两极分化趋势将更加明显，成熟商业区和新兴商业区的项目绩效差距将进一步加大。

高端住宅:市场氛围的改善将持续到2015年

2014年上半年，买家采取了观望态度；第三季度，受利好政策刺激，整体住宅销售市场氛围明显改善。2014年，高端住宅市场年销量达到9500套，与2013年基本持平。为了加快去库存化，吸引更多的买家，许多开发商相继出台了更多的购房优惠政策。在这种情况下，经过小幅波动后，2014年底成都高端住宅市场平均资本值达到每平方米1.3万元，与2013年底基本持平。

许多优惠政策出台后，市场氛围将继续改善。2014年第三季度，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布通知，明确规定拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，应再次申请贷款购买普通商品房，并落实首套住房贷款政策。这一政策，再加上成都主城区取消购房限制，改善了自第三季度以来整个住房销售市场的氛围。此外，11月，中国人民银行出台政策，下调各级贷款基准利率，五年以上贷款利率由原来的6.55%下调至6.15%。“在这些优惠政策下，我们预计市场氛围的改善将持续到2015年，高端住宅市场的销量有望增加。然而，大多数开发商仍然面临高库存的压力。我们预计，大多数项目不具备大幅提价的条件，整个市场的平均资本价值增长有限。”仲量联行中国西部研究部主任马叶巍说。

物流和仓储:电子商务、零售商和第三方物流积极拓展成都市场

2014年，成都优质物流(非保税)仓储市场经历了集中供应。全年共完成11个优质项目并投放市场，总成交量为48万平方米，较2013年新增供应量(仅约20万平方米)增长130%。成都是中国西部高质量物流(非保税)仓储面积最大的城市。截至2014年底，总存量已达148万平方米。

电子商务、零售商和第三方物流积极拓展成都市场，对优质物流仓储的需求相对较强。2014年，顺丰快递在双流区租赁了整个新地兴化三期(约1.3万平方米)和新地城市运输二期仓库面积约1.3万平方米。与此同时，JD.com还新租赁或扩大了一些高质量物流项目的租赁，新租赁总面积约为5万平方米。“市场上有许多带坡道的双层高标准仓库，吸引了许多高端用户入住。”仲量联行中国西部工业房地产部部长黄辉说。

在这一需求的推动下，2014年成都优质物流仓储市场净吸纳量为19万平方米，比2013年增长了三倍以上。展望2015年，预计约33万平方米的新供应量将投放市场。在集中供应的情况下，项目之间的竞争将会加剧。随着租户选择的增加，一些业主的议价能力将会减弱。在这种情况下，成都的优质物流和仓储市场将继续向租户市场转变，租金下行压力将加大，空的购买率可能会进一步提高。

高端酒店:大量供应导致市场竞争加剧

高端酒店价格呈下降趋势，主要原因是集中供应造成的业务压力加大。受整体经济形势和政府消费限制的影响，2014年成都高端酒店市场需求增速放缓，酒店会议和餐饮市场首当其冲。然而，国内旅游市场和家庭宴会呈现良好的发展趋势，酒店的总需求仍在增加。就高端酒店的表现而言，房价大幅下跌，而入住率仍在缓慢上升。然而，随着成都国际品牌酒店进入集中开放期，大量供应加剧了市场竞争，成都高端酒店价格持续下跌。

高端国际品牌酒店比较集中，有大量计划中的开业项目，但开业时间往往被推迟。2014年，主要国际品牌酒店新建客房2113间，许多规划项目尚未开业。新增酒店大多为高端奢侈品牌，许多国际高端奢侈品牌的进入不仅提高了成都酒店业的水平，也带来了巨大的竞争压力。

酒店市场竞争日益加剧，短期内难以提高绩效，因此酒店资产管理将成为热点。“国际品牌酒店已经进入成都，并将在近几年陆续开业。由于品牌众多，且大多为高端品牌，未来成都高端酒店市场的竞争将进一步加剧，酒店价格压力将更大，这将部分挤压中高端市场。市场份额和人力资源都会有很大的影响。因此，定位更清晰、品牌管理水平更高、营销能力更强的高端国际品牌有望获得竞争优势。为了获得更高的资产价值，酒店业主也将越来越多地考虑酒店资产的管理，酒店管理将进入一个更加科学和精细化的时期。”仲量联行酒店及旅游房地产投资咨询部高级副总裁汤米说。