调控关键期内抑制需求和增加供给必须并重

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中国指数研究院22日发布的数据显示，上周苏州和北京的平均周成交量降幅最大，分别同比下降36.82%和20.73%。

中原集团研究中心监测的54个城市的房地产市场数据也显示，4月份前17天的新房交易面积为1396.04万平方米，其中一线城市的交易面积较3月份同期下降近40%，二三线城市的交易面积下降不到5%。上周，中原六大城市二手房成交量下降了3%。

可以预见，在新的地方调控规则的背景下，房地产市场将进入一个新的博弈观望期，地方政府政策的实施将在很大程度上决定下一阶段房地产市场的走向。在当前调控的关键时期，我们必须抑制需求和增加供给并重。

事实上，游戏局面已经出现，一些开发商由于担心新政、看好市场前景等因素，已经放慢了推进速度。据雅豪机构统计，上周北京商品房市场共有5个项目，新增958套住房，比上个月下降61%。截至4月21日，北京商品房市场新增商品房3170套，预售许可面积33.4万平方米，与3月份同期相比也略有下降。

另一个例子是，8家房地产企业因住房生产的紧张气氛被NDRC罚款1000万元。应该指出的是，在博弈期间，监管不仅要在需求方发挥作用，还要在供给方大做文章。就目前情况而言，政策的实施必然会对抑制投机性投资需求起到一定的作用，但被抑制的需求并没有消失，而只是暂时将现有需求抛在脑后；一旦调控的效果消失，市场需求形成的“堰塞湖”过度爆发的可能性将大幅增加，这可能导致新一轮的房价上涨。

纵观近十年来的楼市调控，主要集中在对购房者的需求调控上，并没有从根本上改善和解决供需矛盾。虽然调控取得了一定的成效，但房地产市场在此期间却屡屡出现，这也是房价“反复调整和上涨”怪圈的主要原因。

事实上，国家统计局发布的最新数据也对供给提出了警告，房地产开发企业的房地产开发投资、新开工住房面积和征地面积等供给指标持续低迷。根据上海市一居房地产研究所的报告，一季度全国土地市场价格下跌，房地产投资增速明显下降，新开工面积再次出现负增长，随之而来的商品房供应令人担忧。

房地产市场是一个巨大的利益博弈场，与前几轮调控有很大不同。在去年底销售良好、今年年初流动性充裕的背景下，房企手中的筹码明显增加。然而，地方政府高度依赖土地出让收入，土地出让金水平与房价水平正相关，这决定了地方政府很难对房价采取强硬手段。虽然地方政府每年都会报告土地供应计划，但过去三年地方计划的总完成率不到70%。

面对复杂的形势，要从根本上解决房价过快上涨的问题，核心在于解决供求关系，调控也应从需求和供给两方面入手。下一步楼市调控的重点应该是想办法增加土地和商品房的供应，从根本上缓解房价上涨的预期。