多个地铁物业发展项目流标

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一方面，楼价不断上升，另一方面，地铁上层建筑工程却被发展商“目空一切”。

2月20日下午，地铁天水围轻轨天翼站物业项目正式关闭。虽然地铁公司较早前已收到16份意向书，但由于没有发展商投标，该项目最终被宣布为“连续投标”，成为地铁工程投标以来首个零投标项目。

香港发展局局长陈茂波承认，此次招标将影响香港政府在2012/13财政年度供应2万套私人住房的目标，但他强调，政府将采取措施来满足私人住房的供应。陈茂波还表示，目前房地产市场令人兴奋，当局将在未来继续推出更多的土地。

田蓉站的上部结构工程已经恢复，而地铁公司表示，目前还没有确定这个工程将于何时重新启动。

「自推出特别印花税以来，所有土地竞投反应热烈。我认为，这次招标是个案，而不是开发商看空市场前景。”高纬环球大中华区总监张乔初认为，地铁项目的招标时有发生。虽然这是第一次记录“零投标文件”，但它不会对市场前景的发展产生太大的负面影响。

然而，受此消息影响，地铁股价在2月21日下跌2.5%，而长江、新世界、恒基兆业及新鸿基地产等地产股分别下跌2.4%、2.5%、1.1%及1.5%。

高房价吓跑了房地产开发商

田蓉站上盖工程占地约196，000平方英尺(约18，000平方米)。没有“大小限制”(即每个单元的面积是有限的)或“限制”(即单元的总数是有限的)。可用的住宅面积为980，000平方英尺，商业面积为2，200平方英尺。据估计，可以提供1，500至1，600个住宅单位。

虽然项目本身的估值不高，但涉及的溢价高达26.86亿港元，总溢价预计将超过30亿港元。

"激进的保费金额是流动的主要原因."据张乔初介绍，田蓉站的平均地价为每平方英尺2735港元。假设发展商的利润率为20%，以落成后以每平方呎7，000港元的价格向地铁公司派发5%的股息计算，每平方呎楼面的地价高达3，085港元。

然而，在竞标结束之前，溢价过高似乎不是问题。长江实业及新鸿基地产均表示愿意参与竞投，并均表示补价合理。然而，直到投标结束，这两家公司没有提交他们的投标，然后他们的态度明显改变。常实执行董事赵国雄表示，虽然该集团希望在天水围发展，但目前的地价似乎略高一些。新鸿基地产昨日表示，这只是一份意见书，而非标书。

恒隆地产回答说，恒隆对每块土地是否投标有其商业考虑，如果政府将来再次推出土地，是否参与投标也会考虑和权衡不同的因素，不能一概而论。

今年1月，田蓉站加建工程完成了意向书的征集工作，并收到了16家房地产开发商的意向书，其中包括长江实业、新世界发展和新鸿基地产。有关资料显示，中标财团除了负责临时搬迁轻铁站外，还须向地铁支付股息。

“开发成本太高。”一位业内人士承认，开发商可能担心该地区未来的房价是否会升至每平方英尺7000甚至8000港元的水平。

现在天水围附近二手房的平均价格约为每平方英尺5000港元。“与附近的柏慧豪苑相比，价格约为每平方英尺5000港元，目标差价为40%！”张乔初指出，LRT是一条市郊铁路，而西铁线可以连接到市区。如果LRT站的地价太过激进，甚至接近西站的地价，开发商就会望而却步。

去年，嘉华国际和新河地产投资了西铁龙坪站以北的土地。虽然是有限的土地，但属于西铁沿线的上层建筑，因此不再需要与轻铁连接。当时，每平方呎楼面的地价只有约3，260港元，只比田蓉轻铁站高出约3.4%。

地铁物业项目频繁流标

"公众已经习惯了铁路项目的流动."张乔初说，南昌站、荃湾西站和大围站都出现了人流现象。

问题是铁路物业发展计划是香港房屋和土地供应的重要来源。地铁可以同时开发地铁及其沿线的房地产项目。地铁公司在取得沿线土地的土地使用权后，会寻找合作伙伴共同开发土地，并参与整个开发过程。根据港铁的财务数据，2012年上半年的房地产开发带来了6.27亿港元的利润。

除住宅项目外，地铁上盖工程亦会涉及商业项目，例如商场、酒店及写字楼。九龙方圆站和青衣市青衣站均为地铁上部结构工程。根据地铁公司公布的计划，由今年开始，包括昨日引述的天水围轻便铁路，地铁公司亦有五个物业发展项目，包括康城站和大围站，有待批准。

去年年底，香港政府公布的2013年1月至3月的卖地计划指出，在2012/13年度，铁路物业发展项目预计共提供约7，000个单位。换言之，在本财政年度，35%的私人住宅单位依赖铁路物业项目。

"保险费的数额不是由铁路公司(即地铁公司)决定的."张乔初解释说，然而，地铁将要求中标者支付股息，这导致土地价格和市场价格之间的偏差。另一方面，这一制度也使开发商难以估计开发完成后的利润，导致铁路物业开发项目招标频繁。

在香港，地价的数额由地政总署决定。一般来说，承租人在修改土地契约后必须缴纳土地出让金，而地价金额应反映修改前后的地价差异。对于这个厘定地价的制度，陈茂波认为地政总署的这个制度是一个“有效和独立的制度”。发展商除了支付土地补偿价外，还须向地铁公司支付股息，一般约为项目利润的5%。

虽然自去年以来，香港政府在楼市方面频频出手，但楼价仍在上升，尽管供应并没有大幅改善。反映房价走势的中原城市领先指数已达到121.73点，而新界西的房价已收复失地。香港各区的物业价格均高于一九九七年的高水平。

另一方面，在供应方面，近年来，一些地铁物业开发项目已达到标准。去年，地铁大围站收到新鸿基地产、长江控股有限公司和恒基兆业的三份标书。然而，由于地铁公司对投标建议不满意，认为未能收回发展成本的风险很高，最后宣布不接受投标，最后以连续投标告终。 去年年初，西铁荃湾西站的投标人对发展商的投标价格不满意。自2005年以来，刘彪地铁物业项目的总建筑面积已达到约1184万平方英尺。

根据政府的卖地计划，六幅住宅用地、一幅商业用地及一幅酒店用地将于今年首三个月以招标方式出售，其中约三千个单位将设于住宅区。在六幅住宅用地中，启德的两幅土地将会用作试验实施「香港的香港人土地」。此外，去年招标的大围站工程计划于本财政年度再次招标，而西铁龙坪站(南)工程亦将于明年招标。