新兴城市50强蕴藏无限商机

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在中国经济翻开新篇章的同时，一个新的城市体系正在形成。

最近，仲量联行在最新的研究报告《中国50大新兴城市》中宣布，它选择了mainland China 50个拥有大量商业地产发展机会的二、三线城市。仲量联行指出，这50个新兴城市是2.9万亿美元的巨大市场，其经济规模与德国相当。如果作为一个整体来看，前50名城市将成为世界第五大经济体，在未来10年内占全球经济增长的12%。仲量联行大中华区董事总经理冯鉴强表示:“我们相信，未来十年，这些城市将成为人们关注的焦点。”

前50名新兴城市拥有无限商机

“中国50大新兴城市”包括世界十大增长最快的城市，其中重庆、天津和成都表现突出。这是一个规模为2.9万亿美元(国内生产总值的购买力平价)的经济体，相当于德国目前的水平。如果这50个城市被视为一个整体，它将成为世界第五大经济体。仲量联行中国研究部主任柯钱智指出:“特别值得注意的是，未来十年，这50个新兴城市的经济增长总量预计将占到全球经济增长总量的12%。”据估计，到2020年，中国前50个新兴城市的经济规模预计将达到6.7万亿美元，超过日本目前的经济规模。

冯鉴强指出:“机构投资者对‘中国50大新兴城市’商业地产市场的兴趣将会增加。他们将专注于零售房地产市场，这将成为房地产市场最大的商机。主要驱动力是这些城市中产阶级人口的强劲增长。预计未来五年，这些城市的中产阶级人数将翻一番，达到1.25亿以上。"

中国50大新兴城市的城市总人口为2.6亿，辐射的城市人口为3.7亿。这些城市的中产阶级正在迅速壮大。人口6600万的家庭年收入超过5000美元。

九个“1.5线城市”潜力巨大

北京、上海、广州和深圳通常被称为一线城市，而其他城市只能排在第二和第三位。仲量联行在新发布的“中国50大新兴城市”报告中增加了“1.5线过渡城市”，包括成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州和南京等9个城市。仲量联行指出，这些城市正在迅速走向成熟。它们都得益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。“在过去的三年里，这九个城市在经济和房地产方面的得分都有了显著的提高，它们与中国前50个新兴城市的差距也开始拉大。所有这些城市都受益于大规模的基础设施投资，它们的商业地产总量预计在未来两到三年内将大幅增加。”

Xi、青岛、宁波和无锡等二线成长型城市拥有丰富的财富和/或密切的国际商务联系，以及促进其强大零售市场的人口结构和多元化产业基础。这些城市的商业地产发展迅速。他们往往在经济和房地产市场的某些领域有优势。

昆明、哈尔滨、南宁等三线新兴城市已经进入“起飞”阶段，并开始发展大型商业地产。零售商和酒店运营商正积极进入这些城市。

贵阳、太原、乌鲁木齐等三线创业城市，这些城市的商业地产市场开始成功吸引国内企业和希望抓住机遇的外资企业的需求。这些城市的市场透明度远低于上述四类城市，它们正在为“起飞”创造条件。根据仲量联行的报告，2012年城市发展曲线上增加了10个城市——海口、呼和浩特、吉林、洛阳、泉州、汕头、唐山、潍坊、襄阳和中山。

在这些三线城市中，东北的哈尔滨和长春以及西南的昆明、南宁和贵阳值得特别关注。

成都房地产市场首屈一指

仲量联行指出，成都已经跃居中国房地产市场50大新兴城市之首。随着中国经济活动向西部转移，成都作为中国西南地区的经济中心，正经历着快速增长。这个城市有着多元化的经济基础，由于政府大力支持商业发展，人民生活质量高，成都成为了一个特别受跨国公司青睐的城市。在中国50大新兴城市中，成都拥有最大的写字楼市场和第二大零售地产市场，吸引着越来越多的国际投资者的目光。

重庆、沈阳和天津的发展势头最强。重庆和沈阳在过去的三年里积累了相当惊人的房地产增长势头，而天津的经济发展最为引人注目。这三个城市将继续保持强劲增长——天津和重庆作为直辖市，分别拥有被规划为国家“增长极”的天津滨海新区和重庆两江新区。沈阳是中国振兴东北战略的关键增长极。

天平从海岸向内陆倾斜

中国国内市场的重要性与日俱增，中产阶级的队伍迅速壮大，经济活动的平衡已经从沿海地区转移到内陆地区。冯鉴强说，“但对于二、三线城市来说，这些惊人的变化离不开过去几年大量基础设施投资的积极推动。”我们正在经历一个前所未有的城市建设和现代化时期，这也给商业地产市场带来了巨大的影响。仅在过去的三年里，中国主要二线城市已建成近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级写字楼，未来十年将建成超过1亿平方米的商业物业。"

在过去的三年里，内陆城市比沿海城市表现更好。开发中西部地区和振兴东北地区的政策目标，加上沿海城市劳动力成本上升所带来的市场本身的强大驱动力，使得经济活动的天平向内陆倾斜。这一趋势不仅体现在成都、重庆和沈阳的出色表现上，还体现在长沙、郑州和合肥等中心城市的崛起上，它们从2009年的三线城市跃升至目前的二线城市。低成本制造业向内陆的迁移正在形成对现代物流设施的新需求。

相比之下，一些沿海城市，特别是珠江三角洲的城市，正在经历经济结构调整和产业链升级，发展速度有所下降(但在世界上仍然非常强劲)。一线城市深圳似乎已经失去了增长势头。仲量联行的分析显示，领先的1.5线城市正在逼近深圳。珠江三角洲其他城市(如东莞、珠海)的发展速度也非常有限。但是仲量联行认为这只是暂时现象。深圳及其周边城市是中国最外向型的城市，富有创新精神和探索勇气，与香港的进一步接触和深入合作将使他们受益匪浅。随着产业链的推进、国际商务活动的深化和透明度的提高，该地区将产生新一轮的增长势头。随着企业用户需求的变化，这一地区的转型将带来新一轮的房地产投资机会。

零售地产迎来了黄金时代

在50强中，未来10年超过1亿平方米的商业地产开发将为市场带来急需的高品质地产供应。随着房地产开发商向二、三线城市的进一步发展，也为国内外企业、零售商和酒店运营商进入这些城市带来了便利，使他们能够充分利用这些地区有利的人口结构，赢得市场机会。

为了满足经济快速增长的需要，预计在未来十年内，中国50大新兴城市中的主要城市将建设8000多万平方米的现代零售物业和近3000万平方米的甲级写字楼，为市场带来急需的商业地产供应。

2008年，中国前50个新兴城市的优质零售地产总面积约为1500万平方米。到2011年，这一数字已大幅上升至2500万平方米，预计到2014年将翻倍至4600万平方米，届时中国三分之二的零售地产将位于一线城市之外。由于一些项目由知名开发商承建，预计房地产质量将大幅提高，这将为零售商在二三线城市进一步扩张提供机会。然而，在一些细分市场，特别是在商业氛围不成熟的地区，短期内可能会出现供应过剩。沈阳、武汉、成都、郑州和Xi等大型内陆中心城市的优质零售地产总量预计增长最快。

随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抓住机遇，被低廉的地价和热情的地方政府所吸引，国际零售商正以前所未有的速度快速推进，进一步向三线城市深入，巩固其在哈尔滨、长春、昆明、南宁、石家庄等三线新兴城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州、绍兴等三线新兴城市。

就零售市场未来的增长而言，仲量联行指出，天津、南京、Xi和长沙在大型零售中心城市中脱颖而出，主要是因为这些城市拥有大量的中产阶级和较高的可支配收入。济南、温州、常州和合肥构成第二梯队，潜力巨大。进入下一关，贵阳，

呼和浩特、烟台、绍兴、南通等三线城市具备进一步发展零售市场的条件，将成为国际零售商进入的目标城市。此外，珠江三角洲的卫星城市——东莞，

佛山、珠海和中山也有发展潜力，这主要是因为该地区可支配收入高的人口数量多。

物流和仓储市场的库存很少

仲量联行预测，零售地产将为中国50大新兴城市带来最大的房地产市场商机，物流和仓储领域也有巨大的商机。

目前，中国严重缺乏符合国际标准的物流和仓储设施，总库存仅相当于美国波士顿一个城市的空客房。然而，交通基础设施的不断改善、零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区的转移，将充分推动物流和仓储细分市场的未来发展。

到2015年，符合国际标准的仓库总数预计将增加到2000万平方米，但这些增加将主要来自现有的主要物流中心城市。中国50大新兴城市中的许多城市(尤其是华北、华南和西部)仍将处于优质设施短缺的状态。未来十年，物流市场活动将开始向中国中西部城市转移，仲量联行预计成都将迅速成为最大的内陆物流中心。

此外，在“十二五”战略性新兴产业(包括新一代信息技术、生物技术和清洁能源)需求的支撑下，工业园区将强劲扩张。

仲量联行指出，下一波企业进入工业园区将重塑未来工业园区的发展蓝图和竞争格局。目前，成都、大连和苏州等龙头城市将继续繁荣，但增长最快的城市将是工业园区所在地的下一级市场——如重庆、Xi、武汉、沈阳、郑州和无锡——这些城市拥有坚实的制造业基础、强大的地方政府支持和高素质的人才。

本土企业将成为写字楼市场的驱动力

在写字楼市场，预计未来三年写字楼总量将快速增长，2014年前将建成800万平方米的写字楼。办公楼市场的快速扩张可能会在一些城市造成短期供过于求。

在中国50大新兴城市中，成都的甲级写字楼数量最多，并牢牢占据了这些城市最重要的写字楼市场的位置。甲级写字楼仍主要集中在沿海城市，但未来五年，市场发展的天平将向内陆和东北地区倾斜。在中国50大新兴城市中，只有成都、重庆和沈阳将占到写字楼总增长的一半以上。

跨国公司一直是一线城市甲级写字楼市场的主导力量，但国内企业将逐渐占据举足轻重的地位，并在未来重塑一线城市写字楼市场格局。在业务拓展和办公环境升级的双重需求驱动下，国内企业有望成为未来吸纳甲级写字楼的生力军。他们越来越认识到甲级办公楼的价值，即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才、提升企业形象。国内企业以租赁、分块购买、整栋购买的方式落户甲级办公楼，更倾向于购买自用办公楼。

值得注意的是，快速扩张的金融服务业将成为写字楼的重要客户，如城市商业银行和正在向区域外扩张的区域性银行，如北京银行、哈尔滨银行、大连银行、上海银行、宁波银行和上海浦东发展银行。另一个例子是平安保险和中国人寿保险公司，它们在成都和重庆收购了大型办公楼。