全国性房企启动大幅降价

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全国的房价都下跌了。继今年5月份北京和深圳相继降价后，截至10月底，从一线城市到二线城市，从华东、华南到华北的中海、万科、龙湖、恒大等大开发商共同拉开了房价下跌的序幕，部分楼盘降价幅度超过20%，降价幅度波及城市和郊区。很多业内人士认为，在市场竞争突然加剧的压力下，开发商选择降价出货退钱，房价的转折点越来越近，明年初市场将是最低迷的。

中国东部引领了衰退

10月下旬，全国房地产市场的颜色发生了巨大变化。从10月19日开始，上海中海御景苑Xi安推出了370多套，团购价为16000-17000元/平方米，比项目前期推出价低近30%；由三套公寓组成的联排别墅的平均价格从前期的3万元/平方米下降到1.75万元/平方米，下降了40%。

近30%的折扣团购推广活动吸引了400多名老业主在项目初期集体维权。最终，随着房价下跌超过20%，中海被发现非法出售房屋，并被责令暂停销售。事实上，不仅仅是中海，还有嘉定的夏秋广场，新立的米兰公寓，龙湖的荔城项目。

到目前为止，华东地区有一些城市报告说，由于价格下调，早期业主已经退房，包括南京和杭州。此外，以深圳为代表的华南地区的降价浪潮也“上涨”。万科在华南的几个项目中推出了不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗平山的万科金玉香香新一批产品将于11月推出。很多单价都在10000元/平方米左右，而且都是精装的，比第一期9400-12000元/平方米的开盘价要低。；东莞万科紫泰(微博)甚至将均价从15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低为11000元/平方米。

不仅仅是万科，10月29日，深圳招商地产(17.79，0.36，2.07%)推出的绿色项目(微博)以低于周边4000-5000元的单价开盘；在惠州，卓悦地产在蓝色海岸推出了4900元/平方米的超低成本新居。此前，碧桂园十里银滩(微博)也以每平方米6000元的低价开盘。

龙湖、首创、恒大、R&F等大型房地产企业的一些项目也降价促销，部分房地产价格下跌超过20%。10月底，恒大地产在广州推出银湖城项目。虎山王楼的起价仅为4180元/平方米，装修豪华2000元/平方米；目前，成都京东广告的平均售价为5500元/平方米，最高折扣为17%。

根据中原地产的调查，房地产市场的降价浪潮已经从一线城市蔓延到二三线城市。目前，杭州新楼盘的成交价格较周边地区下降了10%-20%，其中成都新开盘楼盘的降价幅度最大，下降了5%-10%，南京下降了10%左右，天津下降了5%-15%。

北京捷邦

所有者权益保护并没有阻止降价的蔓延。最近，北京楼市的降价已逐渐成为燎原之火。

11月1日，记者从昌平金隅万科城(微博)获悉，该项目将于11月底推出三期新居，共600多套，2-3套80-110平方米的房屋，均经过精心装修并交付使用，暂定均价为14000元/平方米，比上一期低3000元/平方米。对此，记者打电话到售楼处，接电话的销售人员告诉记者，与前一批房子相比，即将推出的房子在绿化和景观方面更差，在附近公司的烟囱附近视觉效果更差。尽管如此，在超低价格的诱惑下，排队的人数到现在已经超过了600人。

除了昌平，大兴，房山，顺义，通州和北京其他主要郊区也出现了“底价”房地产。继毛静国际城最近以13400元/平方米的超低价格开盘后，10月25日，另一个位于通州的新东亚一品馆宣布计划在年底以13200元/平方米的价格进入市场，并出让10%-15%的面积，相当于在13200元/平方米的基础上再增加8.5-9倍。这个价格无疑会将通州楼市的底价拉至13000元

继徐汇裕富等大兴地产于今年6月底推出17000元/平方米的特价后，大兴地产最近再次加入降价行列。记者从项目中了解到，位于大兴新城北区的一个项目近期将以平均不到13000元/平方米的价格开盘，而位于大兴区的另一个全新的盘龙湖时代街上周末以平均11800元/平方米的最低价格开盘。此外，房山区崔林路起价为12500元/平方米。顺义也生产了几个低于10000元的房地产，比如顺义金宝城，它们都达到了该地区的最低价格。

日前，新浪房地产电子商务频道在全国范围内开展了一项房地产推广活动。据该负责人介绍，目前共有300多处新楼盘在出售，分布在北京、上海、广州和深圳等12个重点城市，总利润达1亿元，其中单套住房的最低利润为50%。

库存压力飙升

持续低迷的营业额支撑着企业的降价行为。根据北京房地产交易管理网的数据，在金九银的传统12个月里，北京共售出商品房10734套，与去年的19895套相比，下降了46%；今年前10个月，北京签约商品房69，079套，二手房101，188套，成交170，267套，同比分别下降17.8%、35.8%和29.6%。

平均交易价格也大幅下降。前10个月，房价逐月下降，10月份北京商品房平均成交价格为19607元/平方米，比9月份的21724元/平方米下降了9.6%。据北京中原地产(微博)分析，10月份销售的房屋均价和总价较9月份大幅上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占市场成交额的71.8%，较9月份上涨6.6个百分点。

随着供应增加和销售疲软，重点城市的库存压力进一步加大。据中原地产统计，截至31日，北京10月份累计房源9152套，创下近四个月新高，但当月签约率仅为8.5%。目前，住房存量已达到118，000套(另有56个项目预计在11月至12月进入市场，可能提供20，000多套住房)，创造了2009年6月以来的最高点。根据当前库存消耗比率，即使没有增加新的供应，消耗当前库存也需要22个月以上。

根据房地产企业的数据，截至第三季度末，已发布第三季度报告的131家上市房地产企业的库存达到9838亿元，较去年同期的6788亿元大幅增长44.93%。同时，今年6月末，131家房地产企业库存为8759亿元，第三季度增长12.31%，库存积压迹象明显。此外，131家房地产企业经营现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中80家房地产企业前三季度经营现金流为负，65家房地产企业同比下降。到目前为止，近70%的一线房地产企业在前三个季度没有完成75%的年度销售任务。

房价的转折点即将到来

“作为一个交易最集中、限购最严格的城市，北京的房价变化在房地产行业中起着更为标杆的作用”，连锁地产首席分析师张越(微博)表示，北京知名房地产企业的降价相对比较隐蔽和谨慎，但业绩压力并没有缓解，降价幅度不仅会继续加大，而且降价轨迹会逐渐清晰。虽然全国范围内大型房地产企业的销售浪潮是在上海产生的，但预计这种“辐射”效应将逐渐转移到北京，并在未来蔓延到其他二三线城市。

据链家地产市场研究部统计，今年进入市场的90个项目(多期开盘)中，有53个项目降低了现价，占59%。“这意味着，房屋企业已经积累了几个月的降价意愿，并已开始在第四季度逐步产生。”。据张越介绍，从“银十”市场情况来看，开发商与购房者之间的博弈越来越激烈，扭转买卖僵局的关键时刻即将到来。

北京中原地产三级市场研究部主任张大伟也告诉记者，目前房价的下降趋势已经非常明显，调控效果已经逐渐显现，尤其是一线城市，可以说已经非常接近转折点。张大伟认为，如果这一轮监管能持续到明年，预计明年3月左右将出现一个明显的房价拐点。

大型住宅企业带头降价，这一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略；另一方面，这表明房价的下降趋势更加明显和不可逆转。21世纪房地产首席分析师常志表示，在现有调控政策不放松的情况下，随着越来越多的开发商加入降价大潮，房价下跌趋势将逐渐从一线和重点城市向二三线城市蔓延，一些实力不强的小房地产企业将被市场淘汰。常志预测，随着更多开发商加入降价行列，1-2个月内将出现更大幅度的降价。