新政周年房价拐点渐显 五大调控利器降温楼市

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被誉为历史上最严格的“新中国五条”，自2010年9月29日颁布以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监管问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受记者采访的专家认为，在过去一年里，在这些调控政策的影响下，楼市成交量大幅萎缩，房价的过度上涨得到了遏制。尤其是，一线城市的房价已经连续两个月停止上涨。尽管二线和三线城市的房价仍呈上升趋势，但涨幅一直在收窄。房价的拐点正在逐渐逼近。

需求大幅调整，房价不均衡

根据《新中国五条》，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市应在一定时期内限制购房户数量，届时将有20多个城市受到限制。2011年1月，国务院办公厅发布《关于进一步完善房地产市场监管的通知》，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、过快上涨的城市在一定时期内严格制定和实施限购措施。从那以后，43个城市限制了购物。

过去一年，在“限购令”的影响下，需求大幅下降，限购城市和限购城市的房价呈现冷热不均的趋势。

根据叶巍我爱我家市场研究所的数据，今年上半年，全国所有限购城市的新增商品房交易量环比大幅下降，一线城市交易量环比下降29.3%，限购范围内的二线城市交易量环比下降23.3%。

今年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也应采取必要措施限制购房。对二、三线城市限购的质疑加剧了市场的观望情绪，楼市的“红色九月”风光不复存在。根据中国指数研究院(微博)的统计，在最近两周监测的35个城市中，超过20个城市的房地产市场交易量同比下降，超过12个城市的交易量下降超过30%。在上周监测的重点城市中，只有武汉同比增长，而其他城市的营业额均同比下降。除了深圳，重庆都同比下降了50%以上。

上海亿居房地产研究所综合研究部主任杨红旭(微博)在接受采访时说，房价的拐点越来越明显。国家统计局的统计数据显示，8月份，一线城市已连续两个月停止上涨，二三线城市接近停止上涨的区间。其中，一线城市新建商品房环价与7月份持平，二线城市新建商品房环价上涨0.02%，三线城市新建商品房环价上涨0.01%。他预测，一、二、三线城市新建商品住宅的月环比价格可能在9月份全部下降。

严格上市的房地产企业平均负债较高

“有限贷款”、资金回笼不足、融资渠道有限、融资成本高逐渐增加了房地产企业的资金链。

根据国家统计局发布的数据，从1月到8月，今年房地产开发企业的资金来源为54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%；利用外资633亿元，同比增长71.5%；自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。

在资金紧张的情况下，住房企业的业绩也在下降。据风能统计，根据神湾的一级行业分类，截至9月29日，在已发布第三季度业绩预测的33家房地产上市企业中，有11家企业第三季度业绩提前增长，占33%。阳光有限公司等五家公司(3.90，-0.13，-3.23%)等。他们的第三季度业绩有所下降，净利润下降了60%以上。亏损7项，其中新茂科技(5.57，-0.20，-3.47%)首次亏损，亏损幅度为5800万元，净利润同比下降1229.81%，在亏损幅度中排名第一。

根据2011年房地产上市公司的中期业绩报告，广发证券指出，今年上半年，中国房地产企业的平均资产负债率为75.3%，创下过去五年的新高。a股房地产企业负债总额达到10921.43亿元，同比增长41.29%。据中原地产统计，今年前8个月，中国房地产企业的资本杠杆率达到2.46，创下5年来的新低。

德友地产研究总监卢启林(微博)在接受采访时表示，目前高负债状况的主要原因之一是相当一部分开发商缺乏相应的政策预期；另一方面，开发商盲目追求高回报和高利润。从目前来看，开发商开展业务不是一个好的选择，降价是促进有效交易的有效途径之一。今后，开发商应加大促销和打折力度。

启动沪渝房产税改革试点

据媒体29日报道，重庆市市长黄在接受采访时表示，重庆是大城市中唯一一个没有采取限购措施的城市，因为房产税已经发挥了作用，重庆房价长期以来在全国70个大中城市中排名较低。这时，国家有关部委明确加快了房产税改革试点工作，并逐步向全国推广了整整一年。

今年1月27日晚，上海和重庆宣布将从28日起正式启动部分个人住房房产税改革试点工作，这使得楼市调控再次升级。

中国人民大学财经学院教授安体富表示，房产税改革有利于建立地方政府的主要税源，帮助地方政府摆脱对土地出让收入的过度依赖。更重要的是，改革可以在一定程度上起到一定的房地产市场调节作用，增加购房者的住房持有成本，有助于打击投机性投资需求。

相当多的人预计房产税改革将使房价迅速回归理性，抑制房地产过热。然而，金融研究所税收政策研究室的研究员孙刚在接受记者采访时说，最初的希望更多地与房价有关。现在，这个希望可能被高估了。恐怕我们需要对财产税的影响有一个新的认识，政策需要进一步完善。安体富还表示，从调整房价的角度来看，房产税可以发挥作用，但其作用是有限的。

待解决的住房问题需要完善法律和制度

根据国家统计局最近发布的数据，从今年1月到8月，中国经济适用房的开工率达到了86%。根据这一进展，今年启动1000万套经济适用房的目标不难实现。国家统计局的统计数据显示，1-8月，商品房开发累计投资同比增长33.2%，新开工商品房面积同比增长25.8%。今年以来，我国新开工住房面积增长率一直处于较高水平，保障性住房建设成为最重要的驱动因素之一。

专家认为，加快保障性住房建设是实现住房回归住宅物业的长远之计。增加保障性住房(包括公共租赁住房)的数量，将有助于抑制房价的过度上涨，改善供需矛盾。事实上，为了增加经济适用房的建设，督促地方政府落实政策，鼓励企业参与经济适用房建设，政府出台了一些与土地、融资、税费优惠等相关的政策措施。这些政策出台及时，力度加大，措施更加具体，对我国保障性住房建设起到了积极作用。然而，我国保障性住房的法律、制度和政策仍需完善。

根据中国指数研究院发布的报告，这主要表现在几个方面:第一，我国保障性住房建设缺乏法律保障。中国尚未实施《住房保障法》，地方政府建设经济适用房也没有法律约束。此外，行政考核机制不完善，地方政府建设保障性住房的动力不足。

其次，保障性住房的建设和管理机制不完善。目前，我国经济适用房建设没有明确成熟的模式和制度设计，经济适用房的运行管理机制也不完善。这方面涉及的政策很少，地方政府、房地产开发企业、金融机构和其他相关机构也不热衷于探索。

业内人士还指出，一些地方保障性住房质量监管仍存在许多漏洞，监管工作艰巨而紧迫。在质量保证方面，各地必须制定相关政策，明确监管部门和相关职责，采取有效的监管手段。

改善问责制尚未发挥重要作用

《新中国五条》颁布时，就规定要严格执行问责制，对未能执行调控政策、工作不力的责任人要进行约谈，直至追究责任。

这曾被认为是“新中国五条”中最严重的一条。但令外界困惑的是，没有官员因高房价而被追究责任。一些业内人士承认，在房价下跌之前，仍然难以通过问责制实施调控政策。

今年7月和8月，由于房价快速上涨，二三线城市催生了新一轮“二三线限购订单”。住房和城乡建设部已经将一些二、三线城市列入限购名单，并打算对这些城市的负责人进行面试。然而，该名单后来被住房和城乡建设部确认为“不再公布”。

高策房地产咨询公司董事长李国平告诉记者，问责机制在调控政策的实施中发挥了一定作用，因为一线城市的房价已经基本被抑制。但总的来说，问责制的作用仍然有限。

李国平认为，除了缺乏明确的标准和目标之外，问责制本身也存在一些矛盾。“不同地方的市场条件不同，相对复杂，很难有统一的标准和目标。说到实施，地方政府有很大的自由。从近期一些二三线城市在实施新一轮限购政策时的阻力和博弈态度，我们可以看到问责制的无奈和无力感。”