热门:物权法司法解释历时七年终出台 3月1日起实施

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物权法与每个人的生活密切相关，司法解释的发表一直受到社会的关注。 今天上午，最高人民法院正式向社会通报了《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法几个问题的解释(1)》。 其中就不动产权和登记、共有人优先购买权、获得善意等问题作出了相应的规定。 这个司法解释将从今年3月1日起正式实施。
最高人民法院民一庭审判长程新文说，《物权法》包括总则、全权、用益物权、担保物权和占有等五篇，其中许多条文规定的适用问题需要用司法解释的方法进一步细分。

2009年5月，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权利纠纷案件的具体适用法若干问题的解释》发表，目前正在起草担保物权司法解释，并起草了《物权法》的其他复印件，如毗邻关系、宅基地采用权、地役权、占有的

今天通报的《说明(1)》从2009年开始调查，严格遵循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产权和登记、按共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，共计22条条文。

热点。

汽车转让未通过纠纷的物权优于债权

近年来，船舶、飞机、汽车等特殊动产纠纷呈逐年上升趋势。 特别是随着人们物质生活水平的提高，汽车逐渐进入普通人们的日常生活，据统计，截至去年5月，全国汽车总保有量达到2.69亿辆。 汽车的二手交易也大幅度增加，实际上汽车的名字不符合实际也不稀奇。

汽车转让中的债权人转让，但对未转让的车辆主张债权的问题进行比较，最高法院民一庭审判长程新文根据《物权法》第23条、第24条的规定，汽车等特殊动产权的变动，在交付后以发生物权变动的效力 在物权和债权的关系中，物权和债权在一物之上的情况下，通常物权优先于债权。

程新文进一步指出，具体来说，在汽车等特殊动产上有未登记的受让人和转让人债权人的情况下，通过转让人的交付取得特定动产权的人尚未登记，但由于已经依法享有物权，因此法律条文本身的含义和法律整体的逻辑体系

据此，根据《解释(1)》第6条的规定，转让人转移船舶、飞机及汽车等所有权利，受让人已经支付等价占有，没有登记，但转让人的债权人主要是物权法第24条所说的“善意第三者” 法律另有规定的除外。

不动产权的归属是民事诉讼还是行政诉讼？

《物权法》第十四条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，从不动产登记册上记载时开始生效。 在实践中，除非法律另有规定，否则没有不动产登记机关登记就不能取得和享受不动产权，不动产权争论应该与登记有关在行政诉讼中处理。 在这种观点下，参加者广泛，民事、行政审判部门的相互责任、民事审判和行政审判的冲突在实践中发生了很大的变化。 这种困惑在许多房屋买卖纠纷案件中很常见。

比较这种情况，“解释(1)”从两个方面规定:一是在案件受理中，规定不动产权归属和不动产权登记基础的买卖、赠与、抵押等发生争议提起诉讼的，在人民法院民事诉讼的对象范围内 民事审判部门必须依法审理。 二是从不动产登记簿在诉讼中的说明力度出发，规定发生纠纷的不动产权归属的最终评价，必须依赖于原因行为或基础关系的审查，因此当事人对不动产登记簿的记载与真正的权利状态不一致，是该不动产权的真正权利人

难点

决定了按共享者分列的优先购买权

共有者的优先购买权听起来很模糊，但实际上该条款涉及了很多继承案件中的不动产等财产分割问题。

《物权法》第100条确立了按共享者区分的优先购买权制度，但该条的表现比较简单，无法在优先购买权行使的前提条件、做法及法律效果等实践中尽快处理需要确定的重要问题，按共享者区分的优先购买权的实践运用及司法评价标准不同

对此，《解释(1)》根据《物权法》第100条的立法精神和目的，细化共有者优先购买权制度，根据第9条到第14条共计6条条文，分别对共有者优先购买权行使的开始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围及

其中第9条规定，共有份额的权利主体因继承、遗赠等理由发生变化的，其他共有人主张优先购买的，不支持。 但是，共有者之间另有约定的除外。 第十二条规定:按共享人向共享人以外的人转让份额，其他共享人根据法律、司法解释规定要求同等条件购买该共享份额的，应当予以支持。 第十三条规定:共有人之间转让共有份额，其他共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不支持。 但是，共有者之间另有约定的除外。 第十四条两个以上共享者主张优先购买，协议不成的，要求按照转让时各自份额的比例行使优先购买权的，应当支持。

有什么是善意取得的确定规定

《物权法》第106条规定了善意取得制度。 从司法实践来看，与获得善意有关的纠纷非常常见，不仅存在于物权确认纠纷、异议诉讼等纠纷中，而且广泛存在于许多合同、侵权、婚姻家庭继承纠纷中。 但是，该条在理解上有很多争论点，如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的关键、难点和热点。

对此，《说明(1)》第十五条规定“善意”认定的基本标准，即“受让人接受不动产或动产的，不知道转让人没有处分权，且没有重大过失的，必须认定受让人为善意。 真正的权利人主张受让人不构成善意的，必须承担举证问责”。

第十六条有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人没有处分权: (一)总帐存在比较有效的异议登记。 (二)在预告登记比较有效期内，未经预告登记的权利人同意。 (三)登记册记载了司法机关或者行政机关依法裁定、决定，以没收或者其他形式限制不动产权利的相关事项。 (四)将台帐上记载的权利主体的错误通知受让人(五)通知别人他人已经依法享有不动产权。

真正的权利人如果不动产受让人有证据知道转让人没有处分权，就必须认定受让人有重大过失。

第十七条规定:受让人承受动产的，交易对象、地点或者时机等不符合交易习性的，受让人应当认定具有重大过失。