楼价跌40%政府肯定救市

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随着房价调控的深化和金融政策的全面收紧，全国一线城市房价率先进入下跌通道。中海、龙湖、保利、万科等许多一线房地产企业要么降价，要么压低特价房，试图在销售低迷、资金紧张的时候抓住第一个机会，以挽救销售业绩。2008年，房价再次暴跌。

民生银行信贷部负责人(6.17%、0.10%、1.65%)和一位与许多开发商关系密切的信托经理都告诉记者，目前开发商的资金状况甚至比2008年还要糟糕，如果不尽快降价和撤资，许多开发商将面临资金链的断裂。

10月27日，一向看空房价的中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海指出，一线城市的房价已经出现拐点，未来最大跌幅可能达到50%。然而，一家房地产企业的负责人向记者透露，政府调控房地产市场的目标是降价20%左右，超过40%将救市。

一线城市的降价目标

2011年下半年，经过持续的宏观调控，中国房价开始涨跌。根据国家统计局发布的最新统计数据，9月份，中国70个大中城市中，有59个城市的房价同比有所下降。与上月相比，包括北京、上海、广州和深圳在内的46个城市的房价在10月份停止上涨或下跌。

曹建海认为，从统计局的统计数据可以看出这一趋势:一些城市，尤其是一线城市，已经出现拐点；一些城市正停止上升，位于拐点之上；在一些城市，增长率明显下降，正接近拐点。“根据目前的势头，只要政府不放松监管，房价在未来6个月内将下降15%左右，即2012年3月底，4-9月份下降20%，10-12月份下降20%。一线城市的房价将下降40%-50%。”曹建海认为。

在市场层面，上海和北京等一线城市的房价正在下跌，而成都、南京和天津等二线城市新开楼盘的交易价格也开始下跌。许多开发商开始选择打折促销或推出特价房。在降价房地产企业的代表中，有不少一线大型房地产企业，如绿地、中海、华润、龙湖等，降价幅度已扩大到20%至40%。

记者从许多开发商那里了解到，房价下跌是大势所趋，但一线城市未来的降价幅度应该在20%左右。

2008年开始降价的领先房地产公司万科也在10月25日表达了对当前房地产市场的担忧。万科认为，国内房地产市场已经出现转机，预计未来几个月情况将会恶化，销量和价格将进一步下滑。

另一位知名开发企业的负责人也告诉记者，降价20%应该是本轮政府调控楼市的总目标。过度降价将损害中国经济的发展。如果降价幅度超过40%，政府有望拯救市场。同时，此人认为中海紫藤花园降价30%等于一线城市房价下跌的前奏。正如2008年万科降价销售拉开了房地产市场进入下跌通道的帷幕一样，开发商在下一阶段降价退钱的现象也将越来越普遍。“但是，一旦房价进入下跌通道，下跌将更加难以控制。今后，一旦房价跌幅过大，政府可能会放松调控政策，以挽救市场。”

然而，曹建海认为，未来依靠地方政府拯救房地产市场，只是放松银根，把钱交给银行以备不时之需，肯定是无效的。

转折点是在2012年春节前后

从目前国内情况来看，除限购政策外，整体紧缩的金融政策是开发商资金链紧张的根本原因，开发商不得不降价出售以收回资金。

今年以来，国内金融政策全面收紧。央行年内六次上调存款准备金率，并实施紧缩货币政策的货币政策，迫使商业银行因流动性限制而收紧按揭贷款额度；就在房地产企业大面积转向信托融资以缓解资金链危机之际，监管部门在10月初对国内主要信托公司进行了窗口指导，并“电话叫停了房地产信托”。

"这是一个缺钱的房地产开发商."一位信贷经理告诉记者，由于国内房地产行业过于依赖银行信贷，许多房地产企业在信贷紧缩后资金紧张，房地产信托被叫停，目前民间借贷风险过高，这无疑为开发商融资开辟了融资渠道。

抵押贷款政策的收紧也加剧了房地产市场销售的低迷。最近，随着北京建设银行首套住房贷款利率上调1.1倍的消息传出，上海等许多城市开始跟进，首套住房贷款利率一个接一个上调，这一幅度迅速扩大到许多二三线城市，一些银行担心风险，甚至暂停发放按揭贷款。

10月11日，中国银行(3.02、0.01、0.33%)发布了《2011年第四季度经济金融展望报告》，称无论从经济形势还是房地产市场形势来看，预计房地产调控政策不会放松，也不应放松，房价回调压力将进一步加大。最近，一些城市开始看到价格松动。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计2012年春节前后将是商品房价格调整的拐点。

民生银行的一位信贷官员告诉记者，目前开发商的资本状况比2008年还要糟糕。现在许多银行没有钱，房地产信托也已经停止。温州民间借贷危机的曝光也使得民间热钱汇聚。在资金链紧张的背景下，开发商率先降价销售和退钱将是首选。

一位房地产行业的信贷经理也认为，目前开发商的资金状况确实比2008年更糟糕。中海等企业的降价将在楼市掀起新一轮的降价浪潮，更多的开发商将采用这种方式抽回资金。“如果宏观调控政策保持不变，2011年的降价将只是开始。”信托经理认为。

中小型住房企业自我推销，自我保护

据广东省房地产协会10月27日发布的《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，今年前三季度房地产企业资本充足率为149%，接近2010年的低点，相当于2004年和2005年的同期水平。因此，目前房地产行业的整体资金形势相当紧张。

然而，从上市公司的第三季度报告可以看出，不仅财务状况，而且房地产企业的表现都是两极化的，资金短缺在一些中小住房企业中更为明显。

风数据显示，截至10月27日，沪深两市已有49家上市房地产企业发布了第三季度报告。经营活动产生的现金流量为-336.84亿元，同比下降54.41%，净利润为135.44亿元。同比增长仅为9.14%；在46家公司中，31家住房公司的业绩有所提高，15家住房公司的业绩有所下降；净利润环比下降的公司有29家，占62%。

与往年相比，业绩下滑或亏损的房地产企业数量大幅增加。其中，万科、招商地产(17.69、0.64、3.75%)、金地(5.14、0.24、4.90%)等一线房地产企业第三季度业绩增速均出现不同程度的下滑。然而，怡化地产(4.36，0.09，2.11%)、国兴地产(8.81，0.26，3.04%)和天业股份(12.11，0.60，5.21%)等中小开发商的市场表现最为黯淡。

在资金链几乎断裂、销售持续低迷的背景下，抗冲击能力弱的中小房企不得不选择与大企业合作或自我推销来保护自己。

根据对北京、上海、天津、重庆房地产上市企业的不完全统计，发现今年产权交易所上市出售的房地产企业或项目有井喷趋势，共600余起，不到去年同期数据的一半。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)认为，房地产开发企业面临着房地产市场化以来最严峻的市场和政策环境，也面临着2008年金融危机期间去库存化和去杠杆化的双重压力。目前，中国房地产行业正逐步进入重大行业洗牌阶段，即将面临第一次真正的大调整。